Справка из ПНД при продаже-покупке квартиры

Справка из ПНД при продаже-покупке квартиры

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Справки о дееспособности участников сделки не являются обязательными для регистрации сделки, а являются частью комплекса мер по обеспечению безопасности сделки специалистами, проводящими сделку.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Данная справка несет в себе информацию о наличии или отсутствии учета в таком диспансере. Как правило такие справки делают в разумные сроки до сделки, на сделке производят освидетельствование.

Спасибо за ответ! ) А разумные сроки — это какие?

Справка действительна год. Но лучше, чтобы было не более 6 месяцев -с даты получения. И обязательно проверить, чтобы не была фальшивой. Как это определить или сделать? Должен знать ваш риэлтор..)

Простите, не совсем Вас поняла, что значит справка действительна год? Она же выдается на конкретную дату и говорит о том, что на эту дату человек на учете не состоит. Она же не гарантирует того, что он не встанет на учет через неделю?

А по поводу фальшивой справки — наверное, надо пойти в ПНД вместе с продавцом? ))

Вы знаете, Ваш ответ произвел на меня очень сильное впечатление. Извините, конечно, не хочу показаться бестактной, но Вы действительно риэлтор.

Давайте тогда усилим впечатление.
1. Продавец, к примеру по имени Лариса, продает квартиру. Покупатель нашелся и требует, чтобы справка из ПНД и НД, была очень свежей -ну, с датой сделки.
Значит, в 10 утра, продавец и покупатель идут вместе в ПНД, а потом в НД. Ну, чтобы исключить фальшивость -идут вместе! Потом на сделку в банк. Но -сделка срывается. Причин может быть много.
Продавец опять ищет покупателя и через две недели, другой покупатель -такие же требования.
Сделка срывается.
Опять другой покупатель и опять требования -свежие справки.
ПНД, утро, 10 часов.
Профессор: — Лариса, что-то вы ко мне зачастили? Не пора ли проверить голову?
Лариса: — Нет профессор! Голову нужно проверить покупателям, их не устраивает свежесть ваших справок. ))
Если квартира пользуется спросом и многих устраивает, то шанс, что вы Лариса ее купите -с такими требованиями -нулевые.
Если квартира неликвид -то купите.
2. Покупатель ипотечник. Требование банка, предоставить пакет документов по квартире и справки ПНД и НД — от продавца. ИЛИ, если у продавца имеются ПРАВА (водительское удостоверение), то их -достаточно.
Внимание! Медицинская справка на получение водительского удостоверения, действительна три года.
И обычно, их не так часто обновляют водители -ну, если только права меняют.

Вопрос: почему юристов банка и юристов страховой компании, устраивают ПРАВА (водительское удостоверение)?
Странно, ведь водитель может свихнуться, напиться, начать колоться и продолжать управлять по 3-х годовалой справке.

3. Освидетельствование!
Рассмотрим два диагноза. Средняя степень дебилизма и состояние после инсульта.
Диагноз дебилизм. Можно проводить сделку?
Я -не советую. Но, если квартира очень нужна покупателю, то агент или агентство, должно предупредить покупателя о последствиях и взять бумагу, что претензий к риэлторам иметь не будет -если что!
При таком диагнозе, вероятность, что продавец пройдет освидетельствование на сделке -50 на 50. Деньги за освидетельствование не вернуться.
После инсульта, если человек уже оклемался, но на учете стоит, вероятность, что пройдет освидетельствование -высокая.
И осведетельствование -это редкая процедура. Или вот выявлены такие диагнозы или люди сильно пожилого возраста.
Диагноз НД официальный или риэлтор заподозрил неадекватность продавца, но квартира опять очень нужна..
Врачи на сделку, освидетельствование два раза -до и после.

Если продавцы не хотят категорический нести справки или взяли раньше и второй раз не пойдут -очень высокая вероятность.
Крупные агентства или добросовестные риэлторы, обязательно при проверках квартиры на предмет юридической чистоты, обязательно заказываю справки ПНД и НД -по собственнику квартиры, неофициально -по специальным каналам.. Даже, если эти справки предоставлены продавцом!
Вообще, такие вопросы, о свежести справок. я давно не встречал. )
Вашему риэлтору не позавидуешь.
Ваш вопрос, произвел на меня сильное впечатление..)) Вы действительно, что-то покупаете и у вас есть риэлтор? Извените за бестактность -если что..)

Источник:
http://www.cian.ru/forum-rieltorov-spravka-iz-pnd-pri-prodazhe-pokupke-kvartiry-262968/

Почему справки из ПНД и НД не гарантируют, что вашу сделку по продаже или покупке квартиры не оспорят в суде

Часто риэлторы, оформляя документы купли-продажи, просят предоставить справку из психоневрологического и наркологического диспансеров, дабы быть спокойными самим и успокоить участников сделки. Но насколько это спокойствие устойчиво?

Для многих покупка недвижимости связана с долгосрочной ипотекой, на которую с трудом согласились остальные члены семьи. И когда изнурительная беготня по инстанциям и сомнения в честности риэлтора, покупателя или продавца наконец-то позади, в вашу дверь могут скромно постучаться с иском на оспаривание сделки.

Кто и зачем оспаривает сделки

Около 5% всех сделок с недвижимостью через некоторое время пытаются признать недействительными. Сделать это могут двумя способами: признать сделку ничтожной или аннулировать договор купли-продажи.

Сделки, заключенные с недееспособными или несовершеннолетними лицами, фиктивные, притворные, с ложным содержимым бумаг, – ничтожные сделки, которые нарушают закон и недействительны с момента заключения. В этом случае необходимо вмешательство суда для подтверждения ничтожности сделки.

Расторгают или аннулируют договор купли-продажи по обоюдному согласию сторон или через судебные разбирательства по требованию одного из участников договора в случае, если другая сторона серьезно нарушает пункты соглашения (ст. 451 ГК РФ). Согласно закону, продавец может не вернуть покупателю все его деньги, если в договоре нет пункта о возврате средств при расторжении.

Оспорить сделку может любое заинтересованное в деле лицо, если у него найдется достаточно доказательств нарушения его прав на недвижимость. Это наследники, дальние родственники продавца, супруг или супруга, кредитор и другие, кому могут понадобиться квадратные метры.

Сам покупатель редко заинтересован в том, чтобы признать сделку недействительной, хотя имеет на это полное право. При расторжении договора с продавцом он оказывается на проигрышных позициях. Например, бумага аннулирована, а продавец говорит, что вырученных денег у него уже нет. Возврат средств растягивается на месяцы, а то и годы и нет никакой гарантии, что вообще что-то вернется.

Другой пример – это мошенничество в чистом виде. Человек страдает психическим расстройством, а от его имени на продажу выставлена квартира в крайне плачевном состоянии. Новый хозяин приступает к ремонту, и когда ремонт подходит к концу, родственник продавца заявляет о желании расторгнуть сделку. Иск будет удовлетворен, поскольку в судебном заседании будет доказано, что продавец на момент подписания договора не понимал значение своих действий в силу своего заболевания. И если деньги за квартиру еще можно будет вернуть через долгие судебные разбирательства, то потраченное на ремонт – с трудом. Продавец легко открещивается тем, что не помнит ни факта продажи жилья, ни размера полученной суммы, да и вообще, что деньги ему передавались.

Уберечь себя от обмана покупатель может, потребовав от продавца предоставить справку о состоянии психического здоровья, чтобы удостовериться, что участник сделки в полной мере осознает как свои действия, так и их последствия. Другое дело, что при оспаривании крупной сделки справка отстоять правду не поможет.

Справки из ПНД и НД

Справка из наркологического и психоневрологического диспансера – выписка о том, обращался ли человек в данные организации или нет.

Когда продавец или покупатель, движимые знанием статьи о «Недействительности сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным» (ст. 171 ГК РФ), просят предоставить справку с ПНД или НД, он хочет исключить для себя риск остаться без денег и недвижимости. Если в дальнейшем сделка будет оспариваться, то суд может признать ее недействительной, потому что один из участников сделки был недееспособен.

Парадокс в том, что данные справки не подтверждают дееспособность или недееспособность человека. Человек может быть недееспособным и не состоять при этом на учете. Для регистрации сделки в Росреестре данная бумага не пригодится, а в суде она будет бесполезна, поскольку вердикт в таких случаях выносит судебно-психиатрическая экспертиза. Хотя сами риэлторы придерживаются мнения, что справка определенно нужна, потому что закон часто оказывается на стороне продавца, а у покупателя недостаточно доказательств для своей защиты. В частности, это касается людей пенсионного возраста.

Читайте также  Оружие самообороны, травматические пистолеты

Еще есть версия о том, что адекватность покупателя/продавца могут подтвердить действующие водительские права. Возможно, но права меняются раз в 10 лет и нет никакой гарантии, что за этот период времени человек сохранил свое психическое состояние в норме.

Что заменяет справки и гарантирует сохранение сделки

Для заключения сделки купли-продажи продавец должен доказать свои право- и дееспособность. Первое проверяет юрист при составлении бумаг, а вот вторым пунктом часто пренебрегают.

Лучшая замена справки из ПНД, которая не дает возможности продавцу признать сделку недействительной в суде, – наличие заключения врача-психиатра о психическом состоянии участников сделки. Сама процедура называется Психиатрическим освидетельствованием и по времени занимает не более часа.

Психиатрическое освидетельствование нужно проходить в день заключения сделки. Психиатр осмотрит участников сделки на территории учреждения или в другом удобном для клиента месте, если это требуется.

Конечно, можно полагаться на то, что в процессе общения участник сделки выглядит совершенно адекватным и не дает повода сомневаться в ее неоспоримости. Но попробуйте предложить продавцу пройти психиатрическое освидетельствование перед подписанием договора. Если после вашего предложения он наотрез отказывается получить заключение о своем психическом состоянии – это серьезный повод задуматься, стоит ли заключать с ним договор.

Источник:
http://www.akc-help.ru/blog/spravki-ne-garantiruyut-chto-sdelku-ne-osporyat

справка из ПНД и реакция риэлтора

Читайте внимательнее. Автор в первом посте ошибся, написал, что попросили у риэлтора покупателя. Я переспросила, не было ли ошибки. После этого исходный топик был исправлен.

Отвечаю по сути, требование справок из ПНД считаю правомерным только в случае группы риска перед своими глазами. Если моих продавцов попросят принести эти справки, иногда могут и взять. Но, могу и ответить нет. Исходя из ситуации, кто продает. Потому что гонять в ПНД взрослого трудоспособного мужика, имеющего свой бизнес, считаю полным идиотизмом и потакать этому не буду.

Лично Вы пойдете в ПНД за такими справками, если попросят?

«Читайте внимательнее. Автор в первом посте ошибся, написал, что попросили у риэлтора покупателя. «
===
а в чем моя невнимательность проявилась?

«Потому что гонять в ПНД взрослого трудоспособного мужика, имеющего свой бизнес, считаю полным идиотизмом и потакать этому не буду.
Лично Вы пойдете в ПНД за такими справками, если попросят? «
======
хотел бы быстрее продать — пошел бы, ничего зазорного в этом не вижу, тем более справка получается за полчаса, по дороге с работы.
Я лично не умею с гарантией 100% определять с первого взгляда стоящего на учете маньяка
И наркошей-кокаинщиком этот директор фирмы может быть на раз

Это хорошо, что у Вас работа заканчивается в 16 часов и как раз можно успеть в ПНД )) А в целом в Москве заканчивают работать гораздо позже И проблема именно в отсутствии времени для посещений этих учреждений.

Да и при том состоянии рынка, которое сейчас, при нормальных документах на квартиру и реальной сделке, увы, условия диктует не покупатель.

Вы замечательно гуляете по МРН самостоятельно. Если Вы уж занялись покупкой сами, то уж просветитесь по всем нюансам.
1.Выписка из ЕГРП, взятая за 100р в окошечке Вам практически ничего не дает, как ни странно это звучит. Запреты на регистрац.действия могут быть на квартире, а в бумажке за 100 р с печатями не отражены. За прошлый год трижды так было у моих знакомых, мне везло, ТТТЧНС.
Об истории сделок я вообще молчу. Вас она явно не волнует. А зря.
2. Справка из ПНД и Нд — такие мелочи, на фоне того, что РЕАЛЬНО происходит с нужной Вам квартирой. Риэлтор в полном неадеквате. Грамотно ли она работает, или нет, я бы не хотела узнать после покупки. С такой позицией риэлтора, Вы никогда не узнаете и не сможете проверить альтернативную квартиру. Она вас просто не допустит к процессу. А потом и регресные иски можно получить в свой адрес. Ппоследствия очевидны.
3. ИМхо, было достаточно звоночков, чтобы пойти и поискать другой вариант. Причем, совсем не в справке ПНД и НД здесь дело.
4. И с этими проблемами Вы столкнетесь почти на каждой альтернативе, а, к сожалению, трешки чистопродажными бывают крайне редко.
5. Имея деньги на квартиру в Москве, потратить их достаточно сложно. Как ни парадоксально это звучит.
Задумайтесь, пожалуйста, над всем, что я написала.

Офф: И, поверьте мне, если бы хозяйка стояла на учете в ПНД и НД, Вы бы на столе уже при авансе увидели бы справки из этих диспансеров. Так посылать можно только в одном случае, когда не хочу что-либо делать, потому что не вижу в этом смысла. Действия риэлтора мне чужды, но выводы из ее поведения сделать я в состоянии

Источник:
http://eva.ru/house-and-hobby/messages-2189058.htm

Правоспособность и дееспособность физических лиц

В любых гражданско-правовых сделках между физлицами ключевую роль играет правоспособность и дееспособность этих самых физлиц – участников сделок.

По умолчанию подразумевается, что каждый совершеннолетний гражданин РФ полностью правоспособен и дееспособен. Иначе он не вправе самостоятельно совершать сделки.

А если он такую сделку все же совершил (подписал-таки Договор купли-продажи квартиры, например), то эта сделка становится недействительной, как только выяснится, что Продавец квартиры не имел на то полномочий или был недееспособен.

Про Покупателя квартиры здесь речь не идет, т.к. резон взять деньги и затем расторгнуть сделку по причине «недееспособности» может быть только у Продавца.

Гражданская правоспособность физического лица

Правоспособностью человека называют его способность (точнее, юридическую возможность) иметь гражданские права и нести определенную ответственность, предусмотренные законом. Т.е. быть носителем прав и обязанностей, быть субъектом права, согласно Откроется в новой вкладке.»>ст. 17 ГК РФ.

Правоспособность гражданина возникает с момента его рождения, и признается за всеми гражданами РФ в равной степени. Правоспособность неотделима от личности гражданина. Нельзя лишить человека правоспособности.

Применительно к сделкам с квартирами, правоспособность Продавца означает наличие у него юридических прав владения, пользования и распоряжения квартирой.

Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Дееспособность при продаже квартиры

Дееспособностью называют способность человека свободно действовать в соответствии со своей правоспособностью. Эти действия могут служить ему для реализации своих прав, могут давать ему новые права, но также налагать на него обязанности и ответственность за свои действия.

♦ Наглядно о дееспособности ♦
(Жми! Откроется во всплывающем окне.)

Дееспособность также означает, что человек понимает значение своих действий, и осознает их последствия.

Каждый гражданин с момента своего рождения обретает дееспособность постепенно:

  • Дети до 6 лет – абсолютно недееспособны.
  • Дети от 6 до 14 лет считаются малолетними – имеют «дееспособность малолетних». Малолетние не могут нести ответственность за свои действия (за них действует и отвечает родитель или опекун).
  • Лица от 14 до 18 лет – частично дееспособны. Сделки с квартирами они могут осуществлять сами (т.е. подписывать договоры), но лишь при письменном согласии родителей или опекунов.
  • Полная дееспособность гражданина наступает по достижении им совершеннолетия, т.е. 18-ти лет (Откроется в новой вкладке.»>ст. 21 ГК РФ). С этого момента человек полностью сам несет ответственность за свои действия.

Применительно к сделкам с недвижимостью дееспособность означает, что Продавец может самостоятельно реализовать свои права в отношении квартиры (т.е. совершать сделки) и нести ответственность за свои действия.

Сделка, заключенная недееспособным гражданином, является Откроется в новой вкладке.»>ничтожной.

Признание человека недееспособным

Недееспособным гражданин может быть признан ТОЛЬКО по решению суда. Это происходит вследствие явного психического расстройства человека, и его неспособности понимать значение своих действий (Откроется в новой вкладке.»>ст. 29 ГК РФ). Суд может лишить такого человека дееспособности, и установить над ним опеку (из числа его ближайшего окружения, например).

Опекун становится законным представителем подопечного, и совершает от его имени и в его интересах все гражданско-правовые сделки (в т.ч. сделки с недвижимостью).

Читайте также  Должностная инструкция медицинской сестры палатной (постовая) - Управление здравоохранением

Суд принимает решение о недееспособности гражданина на основании результатов судебно-медицинской экспертизы, которая установила у него серьезные психические отклонения. Инициировать такую экспертизу в отношении гражданина могут его родственники, Органы опеки и попечительства, прокурор или психиатрическое лечебное заведение (Откроется в новой вкладке.»>ст. 281 ГПК).

Более мягкий вариант, применяемый судом – это ограничение дееспособности гражданина (Откроется в новой вкладке.»>ст. 30 ГК РФ). Это происходит, когда человек не в состоянии сам справиться со своими пагубными привычками (например, пьянство, наркотики, и т.п.), в результате чего страдают его близкие люди. Такого человека суд может ограничить в дееспособности, и назначить над ним попечительство.

Ограниченный в дееспособности гражданин может самостоятельно совершать мелкие бытовые сделки, но крупные сделки (в т.ч. по отчуждению недвижимости), он имеет право совершать только с согласия своего попечителя.

Если гражданин признан судом недееспособным или ограничен судом в дееспособности, то по закону, суд должен в 3-х-дневный срок уведомить об этом Органы опеки и попечительства по месту жительства гражданина, с целью установления над ним опеки или попечительства (Откроется в новой вкладке.»>п.2 ст. 34 ГК РФ).

Любые сделки с недвижимостью, затрагивающие права недееспособных или ограниченных в дееспособности лиц, проводятся только с письменного разрешения Органов опеки и попечительства.

Справки из НД и ПНД – что это такое?

При продаже квартиры риэлторы иногда требуют от Продавца справки из НД и ПНД, мотивируя это желанием убедиться в том, что Продавец полностью дееспособен.

Справка из НД – это справка из наркологического диспансера по месту жительства Продавца о том, что он не числится у них на учете. Если числится – то его дееспособность под вопросом.

Справка из ПНД – это справка из психоневрологического диспансера по месту жительства Продавца о том, что он не числится у них на учете. Если числится – то его дееспособность под вопросом.

Но! Важное уточнение! Если Продавец числится на учете в НД или ПНД, это еще не говорит о его недееспособности (такой вопрос решает только суд), но повышает Откроется в новой вкладке.»>риски сделки, связанные с возможной недееспособностью.

И обратная ситуация – если на момент заключения сделки не существовало решения суда о недееспособности Продавца, то впоследствии все равно есть риск оспаривания сделки по этой причине. Суд может признать Продавца недееспособным или ограничить его в дееспособности уже после сделки, и посчитать, что в момент ее совершения он не понимал значения своих действий (Откроется в новой вкладке.»>ст. 177 ГК РФ). А это уже повод для Откроется в новой вкладке.»>признания сделки недействительной.

У тех, кто стоит на учете в НД или ПНД такой риск, очевидно, выше. Для снижения этого риска и берутся соответствующие справки.

Правда для Покупателя квартиры есть хорошая новость: с марта 2015 г. пункт 2 указанной выше статьи 177 ГК РФ дополнен условием, при котором сделка может быть признана недействительной, если Продавца впоследствии суд ограничил в дееспособности, и посчитал, что в момент сделки тот не понимал значения своих действий, и (важно!) Покупатель знал об этом (т.е. видел, что Продавец психически нездоров, но все равно заключил с ним сделку).

При этом, не стоит путать понятия «признан недееспособным» и «ограничен в дееспособности» (отличия – см. выше).

Как подтверждают дееспособность Продавца квартиры на сделке

Чтобы подтвердить дееспособность Продавца в момент подписания им Откроется в новой вкладке.»>Договора купли-продажи квартиры, на практике применяют два способа:

  1. заверяют сделку у нотариуса;
  2. проводят медицинское освидетельствование Продавца на сделке.

Откроется в новой вкладке.»>Нотариальное удостоверение договора снижает риски признания сделки недействительной по основаниям, указанным в статье 177 ГК РФ (см. выше). Нотариус выступает официальным свидетелем доброй воли и вменяемости сторон сделки при подписании договора, и уполномочен совершать необходимые действия для подтверждения их дееспособности (например, делать запросы в различные ведомства).

Но гарантированным аргументом для суда (в случае оспаривания сделки) будет заключение врача-психиатра, сделанное накануне или в момент подписания договора. Для этого врача приглашают прямо на сделку, где он проводит медицинское освидетельствование Продавца, и выдает официальное письменное заключение о психическом состоянии человека в момент подписания Договора купли-продажи квартиры.

Такое практикуется, например, когда Откроется в новой вкладке.»>квартиру продает пожилой человек, или есть подозрение, что Продавец страдает алкогольной или наркотической зависимостью. В таких случаях и банки, выдающие ипотеку, страхуют свои залоговые риски, и требуют помимо справок из НД и ПНД, еще и официального медицинского освидетельствования на сделке.

Для безусловного подтверждения дееспособности Продавца квартиры (с точки зрения суда), врач-психиатр, проводящий освидетельствование, должен иметь статус (сертификат) судебного эксперта. Этот статус дает ему возможность не только диагностировать наличие или отсутствие психических расстройств у человека, но и делать выводы в своем заключении о правоспособности обследуемого.

Услуги по медицинскому освидетельствованию можно найти в набор инструментов для Покупателя квартиры.»>СЕРВИСАХ.

Как действовать Покупателю при покупке квартиры на вторичном рынке, если есть сомнения в дееспособности Продавца, рассказано на соответствующем шаге ИНСТРУКЦИИ: Покупатель >> Вторичка >> Проверка личности Продавца >> Откроется в новой вкладке.»>Дееспособность Продавца квартиры.

О том, как такие вопросы решаются на практике (с примерами из жизни), можно почитать и обсудить на ФОРУМЕ .

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной?
Сохрани ее себе, еще пригодится!

ЕЩЕ КОЕ-ЧТО
ИЗ «СЕКРЕТОВ РИЭЛТОРА»:

Больше возможностей для обсуждения вопросов — на ФОРУМЕ

В помощь покупателю квартиры

Услуги, консультации и бесплатные базы данных

Правила купли-продажи квартир

Официальный информационный партнер
Правовая система «ГАРАНТ»

Источник:
http://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/pravosposobnost-i-deesposobnost-fizicheskix-lic/

Почему справки из ПНД и НД не гарантируют, что вашу сделку по продаже или покупке квартиры не оспорят в суде

Часто риэлторы, оформляя документы купли-продажи, просят предоставить справку из психоневрологического и наркологического диспансеров, дабы быть спокойными самим и успокоить участников сделки. Но насколько это спокойствие устойчиво?

Для многих покупка недвижимости связана с долгосрочной ипотекой, на которую с трудом согласились остальные члены семьи. И когда изнурительная беготня по инстанциям и сомнения в честности риэлтора, покупателя или продавца наконец-то позади, в вашу дверь могут скромно постучаться с иском на оспаривание сделки.

Кто и зачем оспаривает сделки

Около 5% всех сделок с недвижимостью через некоторое время пытаются признать недействительными. Сделать это могут двумя способами: признать сделку ничтожной или аннулировать договор купли-продажи.

Сделки, заключенные с недееспособными или несовершеннолетними лицами, фиктивные, притворные, с ложным содержимым бумаг, – ничтожные сделки, которые нарушают закон и недействительны с момента заключения. В этом случае необходимо вмешательство суда для подтверждения ничтожности сделки.

Расторгают или аннулируют договор купли-продажи по обоюдному согласию сторон или через судебные разбирательства по требованию одного из участников договора в случае, если другая сторона серьезно нарушает пункты соглашения (ст. 451 ГК РФ). Согласно закону, продавец может не вернуть покупателю все его деньги, если в договоре нет пункта о возврате средств при расторжении.

Оспорить сделку может любое заинтересованное в деле лицо, если у него найдется достаточно доказательств нарушения его прав на недвижимость. Это наследники, дальние родственники продавца, супруг или супруга, кредитор и другие, кому могут понадобиться квадратные метры.

Сам покупатель редко заинтересован в том, чтобы признать сделку недействительной, хотя имеет на это полное право. При расторжении договора с продавцом он оказывается на проигрышных позициях. Например, бумага аннулирована, а продавец говорит, что вырученных денег у него уже нет. Возврат средств растягивается на месяцы, а то и годы и нет никакой гарантии, что вообще что-то вернется.

Другой пример – это мошенничество в чистом виде. Человек страдает психическим расстройством, а от его имени на продажу выставлена квартира в крайне плачевном состоянии. Новый хозяин приступает к ремонту, и когда ремонт подходит к концу, родственник продавца заявляет о желании расторгнуть сделку. Иск будет удовлетворен, поскольку в судебном заседании будет доказано, что продавец на момент подписания договора не понимал значение своих действий в силу своего заболевания. И если деньги за квартиру еще можно будет вернуть через долгие судебные разбирательства, то потраченное на ремонт – с трудом. Продавец легко открещивается тем, что не помнит ни факта продажи жилья, ни размера полученной суммы, да и вообще, что деньги ему передавались.

Читайте также  Что делать, если сосед угрожает и оскорбляет

Уберечь себя от обмана покупатель может, потребовав от продавца предоставить справку о состоянии психического здоровья, чтобы удостовериться, что участник сделки в полной мере осознает как свои действия, так и их последствия. Другое дело, что при оспаривании крупной сделки справка отстоять правду не поможет.

Справки из ПНД и НД

Справка из наркологического и психоневрологического диспансера – выписка о том, обращался ли человек в данные организации или нет.

Когда продавец или покупатель, движимые знанием статьи о «Недействительности сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным» (ст. 171 ГК РФ), просят предоставить справку с ПНД или НД, он хочет исключить для себя риск остаться без денег и недвижимости. Если в дальнейшем сделка будет оспариваться, то суд может признать ее недействительной, потому что один из участников сделки был недееспособен.

Парадокс в том, что данные справки не подтверждают дееспособность или недееспособность человека. Человек может быть недееспособным и не состоять при этом на учете. Для регистрации сделки в Росреестре данная бумага не пригодится, а в суде она будет бесполезна, поскольку вердикт в таких случаях выносит судебно-психиатрическая экспертиза. Хотя сами риэлторы придерживаются мнения, что справка определенно нужна, потому что закон часто оказывается на стороне продавца, а у покупателя недостаточно доказательств для своей защиты. В частности, это касается людей пенсионного возраста.

Еще есть версия о том, что адекватность покупателя/продавца могут подтвердить действующие водительские права. Возможно, но права меняются раз в 10 лет и нет никакой гарантии, что за этот период времени человек сохранил свое психическое состояние в норме.

Что заменяет справки и гарантирует сохранение сделки

Для заключения сделки купли-продажи продавец должен доказать свои право- и дееспособность. Первое проверяет юрист при составлении бумаг, а вот вторым пунктом часто пренебрегают.

Лучшая замена справки из ПНД, которая не дает возможности продавцу признать сделку недействительной в суде, – наличие заключения врача-психиатра о психическом состоянии участников сделки. Сама процедура называется Психиатрическим освидетельствованием и по времени занимает не более часа.

Психиатрическое освидетельствование нужно проходить в день заключения сделки. Психиатр осмотрит участников сделки на территории учреждения или в другом удобном для клиента месте, если это требуется.

Конечно, можно полагаться на то, что в процессе общения участник сделки выглядит совершенно адекватным и не дает повода сомневаться в ее неоспоримости. Но попробуйте предложить продавцу пройти психиатрическое освидетельствование перед подписанием договора. Если после вашего предложения он наотрез отказывается получить заключение о своем психическом состоянии – это серьезный повод задуматься, стоит ли заключать с ним договор.

Источник:
http://www.akc-help.ru/blog/spravki-ne-garantiruyut-chto-sdelku-ne-osporyat

Требуются ли справки из наркологического и психоневрологического диспансера при продаже квартиры

Здравствуйте. Сначала разберемся как в законе обстоят дела с этими справками.

По закону справки не требуются

Все сделки с недвижимостью, в том числе и купля-продажа, регулируются на основании Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 № 218-ФЗ. В ст. 14 и ст. 21 данного закона перечислены документы и требования к ним, которые обязательно нужно подать при регистрации сделки. В числе обязательных документов нет никаких справок из диспансеров, поэтому предоставлять их не обязательно. Но на практике их попрося предоставить другие участники сделки.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа или позвоните по телефонам (круглосуточно и без выходных для всех регионов РФ): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

Справки могут пропросить покупатели или другие участники сделки

Причин в этом много. Например, покупатели может попросить предоставить справки по следующим причинам: собственник преклонного возраста; есть подозрения, что собственник злоуптребляет алкоголем; есть подозрения, что собственник принимает/принимал наркотики; есть подозрения в адекатности собственники и т.п.

Покупатель может именно попросить предоставить справки, ведь по закону они не нужны при регистрации сделки. В свою очередь, собственник может отказатся. Как видите, здесь все по договоренности сторон.

Та же самая ситуация, если покупатели с ипотекой. Прежде чем давать гражданину деньги на покупку квартиры, сотрудники банка проверяют квартиру и продавцов. У каждого банка есть список требований и обязательных документов, которые нужно представить для проверки.

Например, банку ВТБ требуется справки от собственников только пенсионного возраста. А в Газпромбанке требует эти справки от всех собственников вне зависимости от возраста. По крайне мере так в Санкт-Петербурге.

В итоге, если по «просьбе» банка не предоставить данные справки, он просто откажет выдать кредит на покупку квартиры. Значит придется поискать другого покупателя. А «ипотечников» на рынке купли-продажи недвижимости составляет половина от общего числа, если верить статистике за 2019 год от ДОМ.РФ.

Если сделку купли-продажи будет удостоверять нотариус, он тоже может попросить продавцов показать справки. Нотариус удостоверяет подписи в договоре купли-продажи и тем самым подтверждает, что участники сделки были дееспособны и понимали свои действия. Если собственники не предоставят справки, нотариус откажется от удостоверения сделки.

Лично я всегда советую продавцам идти на уступки. Получить справки не трудно, а терять потенциальных покупателей никогда не хочется.

Почему справки важны

Самая главное опасение дает ст. 177 ГК РФ — «сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения» .

По суду будет проведена психоневрологическая экспертиза состояния продавца — через общение с ним и по анализу его болезней из медицинской карточки. Эксперт вынесет решение — понимал ли продавец значение своих действий или нет.

Если продавец не понимал значение своих действий, тогда у покупателя квартиру «забирают», а продавец или его наследники должны вернуть деньги за нее. Это написано в п. 1 ст. 171 ГК РФ — «каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость» . Только проблема для покупателя в том, что у продавца этих денег может и не быть — потратил или спрятал. Тогда покупателю эти деньги будут перечисляться частями с дохода продавца или наследников. В итоге вернуть всю сумму получится за 20 — 30 лет. Или вообще не вернуть, если у них нет официального дохода.

Поэтому, еще раз повторяю: если продавцов просят предоставить эти справки, лучше это сделать. Больше потенциальных покупателей, больше шансов продать квартиру.

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта и телефонами (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл. ; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл. ; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ .

Источник:
http://prozhivem.com/kvartira/prodazha/nuzhna-li-spravka-iz-dispansera