Организация на УСН арендует нежилое помещение у физического лица для предпринимательской деятельности

Организация на УСН арендует нежилое помещение у физического лица для предпринимательской деятельности. В договоре есть условие о том, что ремонт производит арендатор. При каких условиях организация может включить затраты на ремонт в расходы при УСН?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В сложившейся ситуации организация вправе признать при формировании налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, расходы на ремонт арендованного нежилого помещения, отвечающие требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ.
Однако учитывая противоречивую позицию контролирующих ведомств и сложившуюся судебную практику, правомерность признания расходов на ремонт помещения, арендованного у физического лица, организация должна быть готова отстаивать в судебном порядке.

Обоснование позиции:
В случае, если объектом налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (далее — Налог), являются доходы, уменьшенные на величину расходов, налоговая база определяется как денежное выражение доходов, уменьшенное на величину расходов (п.п. 1 и 2 ст. 346.18 НК РФ).
Закрытый перечень таких расходов приведен в п. 1 ст. 346.16 НК РФ*(1).
В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ при определении базы по Налогу налогоплательщик вправе учитывать расходы на ремонт основных средств, как собственных, так и арендованных (письмо Минфина России от 03.04.2015 N 03-11-11/19003).
Согласно п. 2 ст. 346.17 НК РФ расходы на ремонт основных средств признаются после их фактической оплаты. При этом указанные расходы принимаются при условии их соответствия критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ, а именно расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, произведенные для осуществления деятельности, направленной на получение дохода (п. 2 ст. 346.16 НК РФ)*(2).
Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
В силу п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Таким образом, арендатор обязан производить текущий ремонт в силу закона, а капитальный ремонт — только в тех случаях, когда такая обязанность предусмотрена договором. И в том и другом случае расходы на ремонт арендованных основных средств учитываются при определении налоговой базы*(3).
В то же время следует учитывать, что из буквального толкования пп. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ следует, что ремонтируемое арендованное имущество должно признаваться основным средством. При этом в целях главы 26.2 НК РФ в состав основных средств включаются основные средства, которые признаются амортизируемым имуществом в соответствии с главой 25 НК РФ (п. 4 ст. 346.16 НК РФ).
Под основными средствами в целях главы 25 НК РФ понимается часть имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления организацией, первоначальной стоимостью более 100 000 рублей (п. 1 ст. 257 НК РФ). Амортизируемым же имуществом в целях главы 25 НК РФ признается, в частности, имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 100 000 рублей, которое находится у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено указанной главой), используется им для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем начисления амортизации (п. 1 ст. 256 НК РФ).
Формально нежилое помещение, арендованное у физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем, не является амортизируемым основным средством ни для арендодателя, ни для арендатора.
В связи с чем существует мнение налоговых ведомств, что имущество, принадлежащее физическому лицу (в том числе ИП) на праве собственности и сдаваемое им в аренду, не может рассматриваться в качестве основного средства. Поэтому расходы на ремонт данного имущества, произведенные арендатором, не могут учитываться при исчислении налоговой базы по налогу при УСН (письма УФНС России по г. Москве от 09.02.2007 N 18-11/3/11896@, МНС России от 06.07.2004 N 04-3-01/398).
Отметим, что существует судебная практика, из которой следует, что суды также придерживаются позиции, что имущество, арендованное у физического лица, не является основным средством.
Например, в постановлении АС Северо-Кавказского округа от 24.04.2017 N Ф08-2424/17 рассмотрена ситуация, при который общество арендовало помещение у директора и согласно условиям договора аренды произвело ремонт помещения. В ходе налоговой проверки расходы на ремонт помещения не были приняты при налогообложении в составе расходов. Суды поддержали позицию налоговых органов, посчитав, что полученное обществом в аренду недвижимое имущество объектом основных средств у арендодателя (физического лица) не является, и расходы на ремонт арендованного у физического лица помещения не образовывают самостоятельного объекта основных средств, в связи с чем не могут учитываться в качестве таковых в бухгалтерском учете общества (арендатора)*(4).
Заметим, что суд апелляционной инстанции, принимая решение, учитывал правовую позицию, высказанную в постановлении Президиума ВАС РФ от 25.06.1996 N 3651/95, согласно которой имущество физических лиц, не являющихся предпринимателями, к основным производственным фондам не относится. Следует отметить, что определением от 28.08.2017 N 308-КГ17-10912 обществу отказано в передаче кассационной жалобы в Судебную коллегию ВС РФ по данному делу).
Аналогичный вывод следует из постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 12.03.2007 N Ф04-483/2007(31447-А67-40) (определением ВАС РФ от 05.07.2007 N 7812/07 оставлено без изменений). Здесь также отмечено, что соответствие затрат общества, связанных с ремонтом арендованных основных средств, установленным ст. 252 НК РФ критериям не может служить единственным основанием для включения их в расходы, учитываемые при налогообложении.
В то же время существует ряд разъяснений Минфина России и налоговых органов, а также арбитражной практики, из которых следует, что при расчете налоговой базы по Налогу могут признаваться и расходы на ремонт имущества, арендованного у физических лиц (смотрите, например, письма Минфина России от 20.11.2006 N 03-11-05/251, УФНС по г. Москве от 12.10.2006 N 18-12/3/89558@, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.11.2006 N Ф04-8284/2005(27935-А45-40).
По нашему мнению, организация в рассматриваемой ситуации вправе признать при формировании налоговой базы по Налогу расходы на ремонт арендованного у физического лица нежилого помещения, отвечающие требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ.
При этом учитывая противоположные разъяснения контролирующих ведомств и противоположную судебную практику, правомерность признания затрат на ремонт арендованного у физического лица помещения организация должна быть готова отстаивать в судебном порядке. Оценить перспективы такого разбирательства мы не можем.
В то же время отметим, что наличие противоположных точек зрения по анализируемому вопросу, на наш взгляд, указывает на наличие сомнений и (или) неясности в применении пп. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ, которые должны толковаться в пользу налогоплательщиков (п. 7 ст. 3 НК РФ).

К сведению:
По мнению представителей ФНС России, изложенному в письме от 07.02.2017 N СД-3-3/738@, оплата организацией — арендатором капитального и текущего ремонта нежилого помещения является доходом физического лица (арендодателя), подлежащим обложению НДФЛ.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Расходы на ремонт основных средств при УСН;
— Вопрос: Организация, применяющая УСН (объект налогообложения — «доходы минус расходы»), арендует у физического лица, не являющегося ИП, нежилое здание. По договору аренды расходы на содержание и ремонт здания несет арендатор. Учитываются ли расходы, произведенные арендатором (арендная плата, расходы по ремонту и другие), при исчислении налоговой базы по единому налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН? Возможно ли признание организацией-арендатором расходов в виде арендной платы и расходов на ремонт арендованного здания при расчете налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, в данной ситуации? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, октябрь 2017 г.)
— Вопрос: Учреждение применяет УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы». От учредителя в качестве целевого поступления получены земельный участок и жилое здание, которое планируется использовать в качестве платного общежития. Ремонт финансируется за счет выручки учреждения. Можно ли в расходы по УСН включить суммы на текущий и капитальный ремонт данного объекта при условии, что здание будет в последующем использоваться для оказания услуг по одному из кодов ОКВЭД данной организации? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2020 г.)

Читайте также  Разрешение на нарезное оружие, как оформить, какие нужны документы

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Башкирова Ираида

Ответ прошел контроль качества

20 августа 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Смотрите письма Минфина России от 07.04.2016 N 03-11-06/2/19835, от 07.05.2015 N 03-11-03/2/26501, от 24.10.2014 N 03-11-06/2/53908.
*(2) При оценке соответствия осуществленных затрат указанным критериям следует принимать во внимание правовые позиции, выраженные в определениях КС РФ от 04.06.2007 N 320-О-П и N 366-О-П, постановлении Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 N 53 (смотрите письма Минфина России от 26.05.2015 N 03-03-06/1/30165, от 06.02.2015 N 03-03-06/1/4993, от 10.02.2010 N 03-03-05/23, от 02.02.2010 N 03-03-05/14).
*(3) Смотрите письма Минфина России от 12.05.2009 N 03-11-06/2/84, от 07.05.2009 N 03-11-06/2/83, от 10.01.2007 N 03-11-04/2/3, от 25.07.2006 N 03-11-05/187, УФНС России по г. Москве от 08.06.2007 N 18-11/3/054228@, от 05.10.2005 N 18-11/3/71035, от 31.12.2004 N 21-14/85240, УМНС по г. Москве от 18.10.2004 N 21-09/67299.
*(4) Кроме того, в данном постановлении суд пришел к выводу, что руководитель получил выгоду в виде безвозмездно отремонтированного объекта за счет организации.

Источник:
http://www.garant.ru/consult/business/1410937/

Можно ли учитывать расходы на ремонт арендованных основных средств при УСН?

На практике часто встречается следующая ситуация: «упрощенец» арендовал офисное помещение. И в данном офисе потребовался ремонт какого-то объекта (например, системы вентиляции и кондиционирования). Соответственно, перед бухгалтером встает вопрос: можно ли учесть расходы на ремонт данного объекта в арендованном помещении в целях расчета единого налога при УСН?

Ответ на данный вопрос зависит, в частности, от применяемого «упрощенцем» объекта налогообложения.

1. Если «упрощенец» применяет объект налогообложения «доходы минус расходы»

Напомним, что налогоплательщики, применяющие УСН и выбравшие объект налогообложения «доходы минус расходы», вправе уменьшить полученные доходы на расходы, поименованные в п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ. При этом данные расходы должны быть экономически обоснованы и документально подтверждены. Подтверждение: п. 1, 2 ст. 346.16, п. 1 ст. 252 Налогового кодекса РФ.

В перечне расходов, поименованных в п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ (которые могут учитываться при УСН), указаны, в частности, материальные расходы. Данные расходы применяются в порядке, предусмотренном для исчисления налога на прибыль – то есть в соответствии с положениями ст. 254 Налогового кодекса РФ. Подтверждение: пп. 5 п. 1, п. 2 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ.

А согласно пп. 6 п. 1 ст. 254 Налогового кодекса РФ к материальным расходам относятся, в частности:

затраты на приобретение работ и услуг производственного характера, выполняемых сторонними организациями или индивидуальными предпринимателями;

  • а также затраты на выполнение этих работ (оказание услуг) структурными подразделениями самого налогоплательщика.
  • Исходя из вышеизложенного следует вывод: «упрощенец», который применяет объект налогообложения «доходы минус расходы», может учитывать в составе расходов затраты на произведенный ремонт (например, системы вентиляции и кондиционирования) в арендуемом офисном помещении.

    Аналогичный вывод был сделан и Минфином России в своем недавнем письме от 15 февраля 2016 г. № 03-11-06/2/8092.

    При этом важно помнить об экономическом обосновании и документальном подтверждении данных расходов (п. 2 ст. 346.16, п. 1 ст. 252 Налогового кодекса РФ).

    2. Если «упрощенец» применяет объект налогообложения «доходы»

    В данном случае ответ лежит на поверхности (что учитывать расходы нельзя). Однако напомним, что в случае применения объекта налогообложения «доходы» есть суммы, на которые упрощенец вправе уменьшить сумму налога. Поэтому дадим развернутый ответ и в данном случае.

    Итак, если «упрощенец» применяет объект налогообложения «доходы», то налоговой базой признается денежное выражение его доходов (без их уменьшения на расходы). Подтверждение: п. 1 ст. 346.18 Налогового кодекса РФ.

    При этом такие налогоплательщики вправе уменьшить сумму налога (или авансового платежа) на суммы, поименованные положениями п. 3.1 ст. 346.21 Налогового кодекса РФ (в частности, на страховые взносы и др.). Материальные расходы (в т.ч. расходы на ремонт) в данном положении не упоминаются.

    Вывод: «упрощенец», который применяет объект налогообложения «доходы», не вправе учитывать затраты на произведенный ремонт в арендуемом помещении в целях расчета единого налога при УСН.

    Источник:
    http://www.audit-it.ru/articles/account/tax/a43/870347.html

    Организация на УСН может учесть затраты по улучшению арендованного имущества

    Предприятие, перешедшее на «упрощенку», может производить улучшения арендованного имущества. В этом случае оно вправе учесть их стоимость в расходах при расчете единого налога, если данные вложения согласованы с арендодателем. Если же арендодатель возмещает стоимость работ, то у предприятия возникает доход. (ПИСЬМО МИНИСТЕРСТВА ФИНАНСОВ РФ от 24.03.10 № 03-11-06/2/41).

    РЕКОНСТРУКЦИЯ ИЛИ РЕМОНТ?
    Часто при аренде имущества арендатор выполняет работы, которые представляют собой неотделимые улучшения. Как правило, это бывает вызвано необходимостью привести помещение в то состояние, в котором его можно использовать в запланированных целях. К таким работам, в частности, относится возведение перегородок, замена пола, монтаж подвесных потолков.

    Неотделимые улучшения могут производиться как с согласия арендодателя, так и без него. Но Налоговым кодексом капитальные вложения в арендованные объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, осуществленные с согласия арендодателя, причислены к амортизируемому имуществу (п. 1 ст. 256 НК РФ). Причем эти правила распространяются и на организации, применяющие УСН (п. 4 ст. 346.16 НК РФ). Поэтому, для того чтобы определиться с включением расходов в налоговую базу, организация должна разобраться, являются ли выполненные работы капитальным ремонтом или реконструкцией помещения.

    Что касается работ по достройке, дооборудованию, реконструкции, модернизации и техническому перевооружению основных средств, то их укрупненные характеристики даны в пункте 2 статьи 257 НК РФ. А вот понятия ремонта Налоговый кодекс не содержит. Минфин России советует руководствоваться Положением о проведении планово-предупредительного ремонта*, Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий**, а также письмом Минфина СССР от 29.05.84 № 80.

    * Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000 (утв. постановлением Госстроя СССР от 29.12.73 № 279).

    ** Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения (Ведомственные строительные нормы (ВСН) № 58-88 (р); утв. приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.88 № 312).

    ВКЛЮЧАЕМ ЗАТРАТЫ В БАЗУ ДЛЯ РАСЧЕТА НАЛОГА
    Если арендатор фактически сделал ремонт помещения, то он вправе признать его стоимость в расходах на основании подпункта 3 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ единовременно в том отчетном периоде, когда он завершен.

    При этом арендатору следует помнить, что по общему правилу обязанность по капитальному ремонту помещений лежит на арендодателе (ст. 616 Гражданского кодекса РФ). Но стороны могут в договоре определить, кто и в каком порядке будет проводить различные виды ремонта, а также будет ли арендодатель возмещать стоимость работ. Поэтому если на арендатора договором возложена такая обязанность, то он имеет право учесть в расходах затраты на любой ремонт (в том числе и капитальный).

    Однако отметим, что финансовое ведомство считает, что данные расходы можно признать только после того, как договор аренды пройдет государственную регистрацию***.

    *** См. письмо Минфина России от 12.05.09 № 03-11-06/2/84.

    Если же произведенные работы относятся к реконструкции или модернизации, то затраты в течение налогового периода учитывают равными долями в каждом отчетном периоде. А начинают это делать с момента ввода в эксплуатацию реконструированного основного средства (п. 3, 4 ст. 346.16 НК РФ).

    ВОЗМЕЩЕНИЕ ЗАТРАТ В СЧЕТ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
    Итак, если по договору обязанность делать ремонт или улучшения имущества лежит на арендаторе, то он при налогообложении просто признает расходы.

    Но стороны могут договориться, что арендодатель возместит сумму, потраченную на неотделимые улучшения. Чаще всего такое возмещение затрат производится в счет арендной платы. Тогда арендатор после завершения работ относит их стоимость на расходы. Но он должен будет включить в состав доходов соответствующую сумму, на которую производится зачет.

    Читайте также  Свидетельство о расторжении брака после решения суда: получить

    Причем в расходах он сможет признать и стоимость аренды на основании подпункта 4 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ.

    Здесь главное — правильно определить момент признания доходов и расходов. Ведь при УСН доходы учитываются в день поступления денежных средств на счета в банках или в кассу, получения иного имущества (работ, услуг), а также погашения задолженности (оплаты) иным способом (п. 1 ст. 346.17 НК РФ). А расходами являются затраты после их фактической оплаты (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

    ПРИМЕР
    Организация применяет УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы» и арендует торговые помещения. Сумма арендной платы по договору составляет 50 000 руб. в месяц.

    По согласованию с арендодателем организация выполнила работы, относящиеся к неотделимым улучшениям арендованных основных средств, на общую сумму 510 000 руб. Данные работы были закончены 7 апреля 2010 года, их стоимость полностью оплачена подрядчикам, и арендованное помещение введено в эксплуатацию.

    Стороны договорились, что стоимость работ должна возмещаться арендодателем путем зачета в счет оплаты стоимости аренды. Для этого ежемесячно будет подписываться акт о зачете взаимных требований.

    Первый акт о зачете суммы арендной платы за май стороны подписали 31 мая 2010 года.

    Поскольку работы были закончены 7 апреля 2010 года, стоимость неотделимых улучшений арендатор учтет в расходах при УСН равномерно в течение 2010 года. В книге учета доходов и расходов на последнее число каждого из отчетных периодов (полугодие, 9 месяцев и год) он отразит по 170 000 руб.

    На основании акта о взаимозачете организация имеет право отразить в расходах и стоимость арендной платы за май (50 000 руб.). Одновременно с этим нужно включить в доходы такую же сумму в качестве выручки от реализации арендодателю части выполненных работ по улучшению помещения. Это объясняется тем, что на момент зачета взаимных требований арендная плата считается уплаченной, а сумма дохода полученной.

    Отметим, что вместо компенсации понесенных расходов стороны могут предусмотреть в договоре уменьшение стоимости аренды. При этом даже не оговаривая нигде, что уменьшение происходит именно за счет возмещения затрат на произведенную реконструкцию помещения. В таком случае арендатор не будет отражать доходы в виде возмещения затрат на капвложения. У него просто уменьшается размер расходов на аренду.

    Статья напечатана в журнале «Документы и комментарии» №10, май 2010 г.

    Источник:
    http://www.klerk.ru/buh/articles/183804/

    Учёт расходов при УСН(15%) на ремонт помещения арендуемого у учредителя

    Организация арендует нежилое помещение у единственного учредителя как у физ. лица и выступает его налоговым агентом. Договор аренды содержит условия о проведении ремонта (в т.ч. капитального) за счёт арендатора. Организация выполняет капитальный ремонт помещения для последующего Лицензирования. Не будет ли налоговая иметь вопросов к учредителю, на предмет улучшения качества принадлежащего ему помещения за счет средств фирмы, уменьшая по организации налоги, вместо того, чтобы делать ремонт самому из выручки, с которой налоги им уже оплачены?

    То, что арендодатель является одновременно учредителем — это лишь дополнительный фактор для того, чтобы налоговая более пристальное внимание уделяла правоотношениям, возникающим между сторонами такого договора аренды.

    При этом налоговая, действительно, может посчитать, что в данном случае физическое лицо-арендодатель получило доход в натуральной форме в виде осуществленного капитального ремонта (ст.210 НК РФ), который должен быть обложен НДФЛ (такая позиция подтверждается в т.ч. ФНС России в письме от 07.02.2017 N СД-3-3/738@).

    Консультация юриста бесплатно

    Уважаемый Алексей, здравствуйте!

    Организация арендует нежилое помещение у единственного учредителя как у физ. лица и выступает его налоговым агентом.

    Из этого следует, что физлицо не является ИП и уплачивает НДФЛ.

    В таком случае обратимся к ст.211 Налогового кодекса, в которой перечислены виды доходов в натуральной форме, которые облагаются налогом:

    2. К доходам, полученным налогоплательщиком в натуральной форме, в частности, относятся:

    1) оплата (полностью или частично) за него организациями или индивидуальными предпринимателями товаров (работ, услуг) или имущественных прав, в том числе коммунальных услуг, питания, отдыха, обучения в интересах налогоплательщика;
    1.1) полученные налогоплательщиком имущественные права при выходе из организации

    2) полученные налогоплательщиком товары, выполненные в интересах налогоплательщика работы, оказанные в интересах налогоплательщика услуги на безвозмездной основе или с частичной оплатой;

    Кроме того, по смыслу статьи 623 Гражданского кодекса РФ следует, что неотделимые улучшения арендованного имущества являются собственностью арендодателя, а также в ней указано, что:

    2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

    Так как у Вас в договоре указано, что ремонт за счет арендатора, то тогда произведенный ремонт налоговая может расценить как полученный арендодателем доход в натуральной форме.

    Что касается организации, то она имеет право на учет расходов, как по аренде, так и по ремонту:

    НК РФ Статья 346.16. Порядок определения расходов

    1. При определении объекта налогообложения налогоплательщик уменьшает полученные доходы на следующие расходы:

    3) расходы на ремонт основных средств (в том числе арендованных);

    4) арендные (в том числе лизинговые) платежи за арендуемое (в том числе принятое в лизинг) имущество;

    Однако нужно обратить внимание на размер арендной платы, так как поскольку арендодатель и арендатор — взаимозависимые лица, то налоговая вправе пересчитать этот размер по рыночным ценам, если он не соответствует их уровню.

    Не будет ли налоговая иметь вопросов к учредителю,

    Учитывая изложенное — может, поэтому Вам лучше включать расходы на ремонт в сумму арендной платы, например, распределить их в течение года, и лучше убрать из договора пункт о том, что арендатор производит ремонт за свой счет.

    Источник:
    http://pravoved.ru/question/2286993/

    Реконструкция арендованных помещений при «упрощенке»

    Реконструкция и ремонт

    Согласно совместному письму Госплана СССР, Госстроя СССР, Стройбанка СССР, ЦСФУ СССР от 08.05.1984 № НБ-36-Д/23-Д/144/6-14, письму Минфина СССР от 29.08.1984 № 80, письму Госстроя России от 28.04.1994 № 16-14/63, реконструкцией является переустройство объектов, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономического уровня на основе достижений научно-технического прогресса и осуществляемое в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции. Аналогичное определение реконструкции дано и в пункте 2 статьи 257 НК РФ. Другими словами, к реконструкции относится производство таких работ, которые улучшают (повышают) ранее принятые нормативные показатели функционирования объекта, в результате чего у него появляются новые качественные или количественные параметры и характеристики, то есть изменяется сущность объекта.

    При этом необходимо четко отделять реконструкцию от капитального ремонта. И в том, и в другом случае возможны замена отдельных элементов, проведение работ по перепланировке и отделке. Однако после капитального ремонта все помещения офиса продолжают использоваться в тех же целях, что и раньше, при этом их общая площадь остается прежней. А после реконструкции помещения зачастую меняют свое назначение, кроме того, может измениться и площадь офиса в целом.

    ГК РФ об изменении объекта аренды

    Следует отметить, что в соответствии со статьей 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если в договоре аренды не предусмотрены другие условия.

    Если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

    В том случае, если неотделимые улучшения арендованного имущества будут произведены без согласия арендодателя, их стоимость возмещению не подлежит.

    Необходимо обратить внимание, что улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

    Документальное оформление

    В соответствии с требованиями бухгалтерского законодательства все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться оправдательными документами (ст. 9 Федерального закона от 21.11.1996 № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете»). Необходимость оформления первичных документов обусловлена также пунктом 1 статьи 252 НК РФ, согласно которому для целей налогообложения прибыли налогоплательщик может уменьшить полученные доходы на сумму документально подтвержденных расходов. Таким образом, расходы по реконструкции должны быть оформлены надлежащими документами.

    Читайте также  Реквизиты для оплаты государственных пошлин в СПб

    В соответствии с постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 № 7 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету основных средств» по завершении реконструкции должен быть оформлен «Акт о приеме-сдаче отремонтированных, реконструированных, модернизированных объектов основных средств» по форме № ОС-3. Данный документ составляют юридические лица всех форм собственности, кроме кредитных организаций и бюджетных учреждений. Необходимо отметить, что организации, перешедшие на упрощенную систему налогообложения, также должны заполнять форму № ОС-3: несмотря на то, что они освобождены от обязанности ведения бухгалтерского учета в целом, учет основных средств они ведут в общеустановленном порядке. Результаты проведенной реконструкции должны быть внесены в инвентарную карточку учета объекта основных средств по форме № ОС-6.

    При осуществлении работ хозяйственным способом отдельные затраты оформляются следующими унифицированными формами первичной документации:

    • расход материалов — лимитно-заборными картами (форма № М-8) или требованиями-накладными (форма № М-11);
    • расходы на оплату труда — табелем учета использования рабочего времени (формы №№ Т-12, Т-13), расчетными и платежными ведомостями (формы №№ Т-49, Т-51, Т-53);
    • затраты по использованию строительных машин и механизмов — рапортом о работе башенного крана (форма № ЭСМ-1), рапортом о работе строительной машины (механизма) (форма № ЭСМ-3), рапортом-нарядом о работе строительной машины (механизма) (форма № ЭСМ-4) и др.

    При выполнении работ по реконструкции сторонними организациями заключается двухсторонний договор выполнения работ. Результаты ремонтно-строительных работ, выполняемых подрядным способом, оформляются актом о приемке выполненных работ (форма № КС-2) и справкой о стоимости выполненных работ и затрат (форма № КС-3). При этом акт по форме № ОС-3 составляется в двух экземплярах.

    Передачу улучшений арендованного имущества от арендатора арендодателю также необходимо оформить документально. В этом случае составляется «Акт о приеме-передаче объекта основных средств (кроме зданий, сооружений)» по форме № ОС-1 («Акт о приеме-передаче групп объектов основных средств (кроме зданий, сооружений)» по форме № ОС-1б).

    Отражение в учете

    Допустим, что компания, работающая по упрощенной системе налогообложения, планирует арендовать помещение и сделать там реконструкцию с разрешения арендодателя.

    Как отмечалось ранее, в соответствии с пунктом 3 статьи 4 Закона «О бухгалтерском учете» организации, перешедшие на упрощенную систему налогообложения, освобождаются от обязанности ведения бухгалтерского учета (кроме учета основных средств и нематериальных активов). Налоговый учет доходов и расходов ведется согласно положениям главы 26.2 НК РФ в книге учета доходов и расходов.

    Тем не менее, на практике многие субъекты УСН предпочитают все же вести бухгалтерский учет (как правило, в упрощенном виде) для формирования информации о своих активах и обязательствах.

    В связи с этим рассмотрим пример отражения операций по реконструкции в учете арендатора с применением счетов бухгалтерского учета. По счету 60 «Расчеты с поставщиками подрядчиками» отражаются расчеты с поставщиками и подрядчиками, по счету 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» — расчеты между арендатором и арендодателем.

    Арендодатель применяет общую систему налогообложения.

    В зависимости от условий договора аренды возможны следующие ситуации:

    1. Неотделимые улучшения являются собственностью арендатора. Расходы арендодателем не возмещаются*.

    Источник:
    http://buh.ru/articles/documents/13507/

    УСН: расходы на ремонт

    Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики сообщает, что согласно Положению о Министерстве финансов Российской Федерации, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 30 июня 2004 г. № 329, и Регламенту Минфина России, утвержденному приказом Минфина России от 23 марта 2005 г. № 45н, в Минфине России рассматриваются индивидуальные и коллективные обращения граждан и организаций по вопросам, находящимся в сфере ведения Министерства. При этом в соответствии с Положением и Регламентом, если законодательством не установлено иное, не рассматриваются по существу обращения по проведению экспертизы договоров, учредительных и иных документов организаций, а также по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.

    Одновременно следует отметить, что в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ (далее – Кодекс) налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении налоговой базы могут уменьшать полученные доходы на расходы на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, а также на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств (с учетом пунктов 3 и 4 данной статьи Кодекса).

    Расходы на приобретение основного средства в период применения упрощенной системы налогообложения признаются с момента ввода в эксплуатацию этого основного средства на основании пункта 3 статьи 346.16 Кодекса. В течение налогового периода указанные расходы признаются за отчетные периоды равными долями согласно абзацу восьмому пункта 3 статьи 346.16 Кодекса.

    Согласно статье 346.15 Кодекса налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении налоговой базы учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 Кодекса.

    Пунктом 1 статьи 249 Кодекса к доходам от реализации отнесена выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.

    Как установлено пунктом 3 статьи 38 Кодекса товаром признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.

    При этом статьей 346.16 Кодекса не предусмотрена возможность учета расходов на приобретение основного средства для целей исчисления налога, уплачиваемого в связи с применением упрощенной системы налогообложения, в момент его реализации.

    Также обращаем внимание, что в соответствии с абзацем четырнадцатым пункта 3 статьи 346.16 Кодекса при реализации (передачи) приобретенных (сооруженных, изготовленных, созданных самим налогоплательщиком) основных средств до истечения 3 лет с момента учета расходов на их приобретение (сооружение, изготовление) в составе расходов в соответствии с главой 26.2 Кодекса (в отношении основных средств со сроком полезного использования свыше 15 лет — до истечения 10 лет с момента их приобретения (сооружения, изготовления)) налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу за весь период пользования такими основными средствами с момента их учета в составе расходов на приобретение (сооружение, изготовление) до даты реализации (передачи) с учетом положений главы 25 Кодекса и, соответственно, уплатить дополнительную сумму налога и пени.

    Что касается расходов на ремонт объекта основных средств, то такие расходы могут учитываться при определении налоговой базы на основании подпункта 3 пункта 1 статьи 346.16 Кодекса при условии, что такие расходы были произведены после регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя, право собственности на указанный объект основных средств зарегистрировано в установленном порядке, указанный объект используется индивидуальным предпринимателем для осуществления предпринимательской деятельности.

    Расходы на ремонт для целей исчисления налога, уплачиваемого в связи с применением упрощенной системы налогообложения, признаются расходами в общем порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 346.17 Кодекса, то есть, после их фактической оплаты, поэтому, уменьшить налоговую базу на сумму таких расходов можно в том периоде, в котором налогоплательщик полностью рассчитался с поставщиком материалов, подрядчиком ремонтных работ, исполнителем определенной услуги, связанной с ремонтом.

    При этом обязательным условием для включения расходов на ремонт основных средств в налоговую базу при применении упрощенной системы налогообложения является наличие документов об оплате ремонтных работ и акта сдачи-приемки выполненных работ.

    При проведении ремонта собственными силами обязательно наличие документов об оплате использованных материалов. Только в этом случае данные расходы могут быть признаны документально подтвержденными (пункт 2 статьи 346.16, пункт 1 статьи 252 Кодекса).

    Источник:
    http://na.buhgalteria.ru/document/n55020