Перевод договора коммерческого найма в договор социального найма

Перевод договора коммерческого найма в договор социального найма.

В 2002 году я устроилась на работу дворником, администрация выделила мне для проживания бытовое помещение 14 кв.м. В 2009 году, я перевела помещение из нежилого в жилое и заключила договор коммерческого найма жилого помещения сроком на 5 лет. Я хочу перевести свое жилье из коммерческого найма в социальный найм, для последующей его приватизации. Скажите возможно ли это сделать? Куда мне обращаться? Администрация предлагает мне выкупить это жилье по рыночным ценам, но меня это не устраивает. На учете как нуждающаяся в жилье я не стою.

Лариса, для ответа на Ваш вопрос необходимо изучить документы, в частности договор коммерческого найма.

В настоящий момент рекомендую обратиться в администрацию с заявлением о заключении договора социального найма.

Если собственником помещения является администрация, то без ее согласия приватизация не возможна. Соц найма заключается ТОЛЬКО по жилью, принадлежащему муниципальным органам государственной власти.

Лариса, собственник жилья муниципалитет, и, с согласия администрации возможно заключение договора соцнайма!

Жилье соц. найма предоставляется нуждающимся гражданам, т.е. гражданам, стоящим на учете в очереди по улучшению жилищных условий. Поскольку вы в очереди не стоите, Вам не может быть предоставлено социальное жилье, т.е. не может быть заключен договор соц. найма. Кроме того, приватизировать можно только жилье, полученное в соцнайм до 2001 года. Даже если сегодня Вы заключите договор — приватизировать данное помещение не сможете.

Почитав ваши вопросы и ответы коллег считаю, что вам надо обратиться к юристу на месте. Возможно, что имеются основания для обращения в прокуратуру и суд.

Лариса, в Вашей ситуации есть очень важный момент. Вы не стояли в очереди как нуждающаяся в жилищных условиях, именно по этим основаниям. Собственник жилья и выделил Вам жилое помещение по договору коммерческого найма. Лично я не вижу смысла обращаться в суд, т.к. предоставление жилья по договору соц. найма. Строго регламентировано законом. И Вы в категорию граждан нуждающихся в улучшении жилищных условий, не входите. Договор с Вами не перезаключат, но Вы имеете право приобрести данную квартиру в собственность путём её выкупа и не иначе. Выкуп может быть предоставлен как в рассрочку, так и на иных условиях.

Да,договор коммерческого найма с администрацией муниципального образования, то есть с администрацией города Сургута.

Договор коммерческого найма жилого помещения стандартный, заключен сроком на 5 лет с администрацией города Сургута

Спасибо за ответы))) Но я знаю. Что мне нужно согласие администрации. А если администрация согласия не дает, то есть предлагает выкуп этого жилья, могу ли я перевести это жилье в договор социального найма по законодательству? Есть ли такая судебная практика? Ведь Ваши ответы очевидны и для лица не имеющего юридических познаний.

Нет, т.к. нет основания для оспаривания текущего договора коммерческого найма жилья. По его истечению не будет бесплатной передачи жилья в собственность (приватизации). Дальнейшие правоотношения с администрацией будут рыночными.

Вам надо 1.обратиться в администрацию с письменным заявлением. О заключении договора соцнайма. 2.Получить от них письменный отказ. 3. Обратится в суд. с иском об обязании заключить договор соцнайма.

Судебная практика есть.

Но многое зависит от конкретики и от обстоятельств первичного вселения вас в это жилье и анализа договора коммерческого найма.

В сами очень дозируете информацию. В вопросах.

«Устроилась на работу-мне предоставили жилье. «Как на каком основании? По какому документу? Где и когда вы зарегистрированы в нем и зарегистрированы ли вы вообще? Вполне вероятно. Что жилье имеет правовой статус служебного?

То, что очевидно вам, не очевидно юристу. А вы ТРЕБУЕТЕ юридического ответа.

Источник:
http://www.9111.ru/questions/1456963/

1. Кому предоставляется служебная квартира и чем отличается от общежития

Служебная квартира предоставляется специально указанным в законодательстве категориям рабочих и служащих на период их трудовых отношений (дворникам, участковым, депутатам и др.).

И служебное жильё, и общежитие — это разновидности государственного или муниципального специализированного жилищного фонда, помещения в котором предоставляются гражданам, не обеспеченным жильём в соответствующем населенном пункте.

Работник может получить служебную квартиру в соответствии с характером своих трудовых отношений с работодателем, а жилое помещение в общежитии предоставляется независимо от характера трудовых отношений.

Служебной может быть только квартира или индивидуальный дом, а предметом договора найма в общежитии может быть и комната, и даже часть комнаты жилой площадью не менее 6 кв. м на человека.

Общежитие — это прежде всего тип заселения жилого дома, специально приспособленного для временного проживания любых сотрудников работодателя.

Подробнее о том, какое жильё является служебным, кому предоставляется и на какой срок см. в нашем видеосюжете .

2. Ограничения специализированного статуса жилья

По общему правилу жилые помещения служебные и в общежитиях не подлежат приватизации, обмену, продаже и другому отчуждению, т.к. не относятся к жилищному фонду социального использования.

Но закон наделяет собственников служебного жилья правом переводить их в социальный найм и разрешать приватизацию.

А переданные в муниципальную собственность здания общежитий автоматически утрачивают статус общежития и со всеми жителями заключаются договоры социального найма с правом приватизации. Подробнее об этом — в нашем материале «Условия признания жилищных прав» .

Также Вашему вниманию — видеоконсультация Евгения Боброва о том, как приватизировать служебную квартиру или комнату в общежитии .

3 . Основания перевода служебной квартиры в соцнайм в Москве

В Москве установлен следующий порядок перевода служебного жилья в социальный или коммерческий найм либо в частную собственность нанимателей.

Договор социального найма заключается с нанимателем (либо членами семьи умершего нанимателя), вселенным в служебное жилое помещение до 1 марта 2005 г. и проработавшим в бюджетных организациях Москвы, России и государственных внебюджетных фондах:

— менее 10 лет при наличии одного из следующих условий: в случае увольнения на пенсию по старости, в связи с ликвидацией органа власти или организации — наймодателя; получения инвалидности I или II групп вследствие трудового увечья или профзаболевания; смерти нанимателя.

С другими нанимателями служебного жилья заключаются только договоры купли-продажи или коммерческого найма.

Договор коммерческого найма заключается с нанимателями, служебное жилое помещение которым было предоставлено в период с 1 марта 2005 г. по 30 октября 2009 г. независимо от срока работы в органе власти или организации — наймодателе.

Договор купли-продажи заключается с гражданами, служебное жильё которым было предоставлено после 30 октября 2009 г. до 1 октября 2016 г. и находится в их пользовании не менее 5 лет (за исключением очередников и нуждающихся в содействии). Выкупить служебное жильё можно до конца 2023 г.

Для нанимателей служебного жилья, получивших его до 30 октября 2009 г., и желающих его выкупить или перевести в соцнайм (при наличии оснований), предусмотрено исключение в сроке проживания. А именно, для жилищных очередников либо нуждающихся в содействии в улучшении жилищных условий, как и для государственных гражданских служащих Москвы, стоящих в очереди на субсидию для приобретения жилья, имеющих на дату подачи заявления трех и более несовершеннолетних детей либо ребенка-инвалида, срок работы у наймодателя сокращается до 5 лет, а срок пользования служебной квартирой — до 2,5 лет.

Это предусмотрено соответствующими Положениями, утвержденными постановлениями Правительства Москвы от 5 августа 2008 г. № 711-ПП, от 20 октября 2009 г. № 1128-ПП и от 21 сентября 2016 г. № 588-ПП (внимание: постановление № 1128-ПП не было опубликовано и юридически применяться не может).

4 . С удебная практика по приватизации служебного жилья

Местные критерии и условия приватизации служебной квартиры должны быть объективными и вытекать из её предназначения и оснований предоставления, стажа работы нанимателя, продолжительности его проживания в этой квартире и перспектив её дальнейшего использования как служебной.

Предсказуемость и обоснованность условий приватизации должна исключать возможные злоупотребления наймодателей, чтобы граждане — наниматели служебной квартиры могли бы рассчитывать на предоставление им преимущественного права на её приватизацию в случае принятия такого решения наймодателем.

Это правовая позиция Конституционного Суда РФ, изложенная в постановлении от 30 марта 2012 г. № 9-П по делу о проверке конституционности ст. 4 Закона о приватизации жилищного фонда.

Наймодатель не вправе отказать в приватизации служебного жилья при наличии у нанимателя другого жилого помещения, поскольку ни ЖК РФ, ни другие федеральные законы не предусматривают таких ограничений.

К этому выводу пришла Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ в о пределении от 23 января 2019 г. по делу № 69-АПГ18-9 , признав незаконным ограничительное положение нормативного акта г.Ханты-Мансийск.

Источник:
http://povoshod.ru/news/88910/

Решение № 2-125/2015 2-125/2015(2-4026/2014;)

М-3883/2014 2-4026/2014 М-3883/2014 от 20 января 2015 г.

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 января 2015 года город Орел

Советский районный суд г. Орла в составе:

председательствующего судьи Лигус О.В.,

при секретаре Исайкиной Л.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению Барковой Е.А. к администрации г. Орла о снятии статуса служебного жилого помещения и заключении договора социального найма,

Баркова Е.А. обратилась в суд с иском к администрации г. Орла о снятии статуса служебного жилого помещения и заключении договора социального найма.

В обоснование своих требований указала, что истцу и ее мужу в ДД.ММ.ГГ был выдан ордер на квартиру -№*** в доме -№***-, расположенному по ул.- — в г. — Орел. В это время муж работал в и жилое помещение им было предоставлено как служебное. В настоящее время необходимо приватизировать жилье однако ей в этом отказывают, ссылаясь на то, что она должна предоставить договор социального найма на квартиру. Истец обратилась в администрацию г. Орла с заявлением о снятии статуса служебного жилого помещения и заключении договора социального найма, однако ей было отказано в виду отсутствия юридических оснований. Согласно выписки из реестра муниципальной собственности от ДД.ММ.ГГ ее квартира находится в муниципальной собственности города Орла. При этом отсутствует регистрация жилой площади в качестве служебной в органах государственной регистрации недвижимости. После увольнения она продолжила проживать в спорной квартире, оплачивала за наем жилого помещения и за коммунальные услуги. Требования к ней о выселении не предъявлялись. Данная квартира является единственным местом ее жительства. На основании вышеизложенного, просит суд снять статус служебного жилья, закрепить по фактическому проживанию и заключить с Барковой Е.А. и членами ее семьи — ФИО5, ФИО8 и ФИО4, договор социального найма на квартиру №***, расположенную по адресу: общей площадью кв.м.

Читайте также  Приемная Собянина

В судебном заседании истец Баркова Е.А. и ее представитель Ставцев А.Г. исковые требования поддержали в полном объеме, по основаниям указанным в иске и просили их удовлетворить.

В судебное заседание представитель ответчика администрации г. Орла по доверенности ФИО12 не явилась, о слушании гражданского дела извещена надлежащим образом, предоставив заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Третьи лица ФИО6, ФИО5, ФИО4, ФИО7 исковые требования поддержали в полном объеме, по основаниям указанным в иске и просили их удовлетворить.

Выслушав лиц участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи Раздел VIII. Федеральные налоги > Глава 23. Налог на доходы физических лиц > Статья 215. Особенности определения доходов отдельных категорий иностранных граждан» target=»_blank»>215 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса.

На основании части 1 статьи Раздел III. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма > Глава 8. Социальный наем жилого помещения > Статья 60. Договор социального найма жилого помещения» target=»_blank»>60 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей Раздел IV. Специализированный жилищный фонд > Глава 9. Жилые помещения специализированного жилищного фонда > Статья 92. Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда» target=»_blank»>92 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям специализированного жилищного фонда (далее — специализированные жилые помещения) относятся служебные жилые помещения.

В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

Постановлением Правительства Российской Федерации N 42 от 26 января 2006 года утверждены Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду (далее — Правила).

Согласно п. 3 Правил отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования, аренды, а также если имеют обременения прав на это имущество.

Согласно пункту 15 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 года N 42 использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда в соответствии с настоящими Правилами.

На момент предоставления истице спорной квартиры действовал Жилищный кодекс РСФСР. В соответствии со ст. Раздел IV. Специализированный жилищный фонд > Глава 10. Предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими > Статья 101. Расторжение договора найма специализированного жилого помещения» target=»_blank»>101 ЖК РСФСР служебные жилые помещения предназначаются для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него. Жилое помещение включается в число служебных решением исполнительного комитета районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов.

В судебном заседании установлено, что в ДД.ММ.ГГ ФИО3 был выдан ордер на занятие трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: , на состав семьи из пяти человек (л.д.51).

Как следует из предоставленного суду технического паспорта квартира, расположенная по адресу: имеет общую площадь кв.м., жилую кв.м., вспомогательную кв.м. (л.д. 61-65).

Согласно копии лицевого счета, предоставленного в квартире, расположенной по адресу: зарегистрированы и проживают: Баркова Е.А., ДД.ММ.ГГ рождения, — с ДД.ММ.ГГ, дочь — ФИО4, ДД.ММ.ГГ года рождения, — с ДД.ММ.ГГ, дочь – ФИО5, ДД.ММ.ГГ рождения, — с ДД.ММ.ГГ года, дочь – ФИО6, ДД.ММ.ГГ рождения, — с ДД.ММ.ГГ года. Как следует из справки » ФИО7 был снят с регистрационного учета по данному адресу с ДД.ММ.ГГ (л.д.6).

Кроме того, согласно копии лицевого счета №***, выданной ФИО5, в вышеуказанной квартире зарегистрирована и проживает ее сестра — ФИО8, ДД.ММ.ГГ года рождения, — с ДД.ММ.ГГ (л.д. 50).

По сведениям в собственности на территории Орловской области за ФИО5, ФИО6, Барковой Е.А., ФИО4, недвижимое имущество не зарегистрировано.

Согласно ходатайства администрации и профсоюзного комитета треста направленного на имя главы администрации г. Орла ДД.ММ.ГГ года, они не возражают и ходатайствуют перед администрацией района г. Орла о переоформлении служебной квартиры в муниципальную по адресу: выданной ФИО7 (л.д. 55).

По сообщению предоставленные документы были направлены в администрацию г. Орла для решения вопроса о снятии статуса служебного жилья, закреплении по фактическому проживанию и заключении договора социального найма квартиры №*** дома №***, расположенной по ул. , но администрацией г. Орла был дан отказ, в связи с отсутствием законных оснований для закрепления по фактическому проживанию жилого помещения, расположенного по адресу: , за ФИО2 (л.д. 56).

Как следует из информации, предоставленной Управлением муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла, квартира №*** дома №*** по значится в Едином реестре муниципального имущества г. Орла под реестровым номером №***, а также значится в реестре муниципального имущества г. Орла, государственная регистрация права муниципальной собственности на данную квартиру не осуществлялась (л.д. 58, 67, 81).

ДД.ММ.ГГ и ДД.ММ.ГГ Баркова Е.А. обратилась с заявлением на имя Мэра г. Орла о снятии с вышеуказанной квартиры статуса служебного помещения (л.д. 60).

По сообщению администрации г. Орла Баркова Е.А. не относится к категории граждан, указанных в п. 7.1 главы 7 « О порядке предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда в г. Орле», в связи с этим основания для исключения квартиры из специализированного жилищного фонда и закрепления по фактическому проживанию за ней отсутствуют (л.д. 74-75).

По сообщению сведений о зарегистрированных правах на квартиру отсутствуют (л.д. 82).

Статьей Раздел II. Особенная часть > Глава 19. Административные правонарушения против порядка управления > Статья 19.7.11. Нарушение требований жилищного законодательства к предоставлению сведений, необходимых для учета наемных домов социального использования» target=»_blank»>19 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что жилищный фонд — это совокупность всех помещений, находящихся на территории Российской Федерации. В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на частный жилищный фонд, государственный жилищный фонд, муниципальный жилищный фонд. В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на жилищный фонд социального использования, специализированный жилищный фонд, индивидуальный жилищный фонд, жилищный фонд коммерческого использования.

Согласно ст. Раздел III. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма > Глава 8. Социальный наем жилого помещения > Статья 63. Форма договора социального найма жилого помещения» target=»_blank»>63 Жилищного кодекса РФ договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

В соответствии с ч. 1 ст. Раздел IV. Отдельные виды обязательств > Глава 35. Наем жилого помещения > Статья 672. Договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования» target=»_blank»>672 Гражданского кодекса РФ в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.

Согласно пункту 2 Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 года N 1301, государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Включение жилых строений и жилых помещений в жилищный фонд и исключение из жилищного фонда производится в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации.

Из изложенного следует, что после принятия решения о включении жилой площади в число служебных, данное жилое помещение должно быть зарегистрировано в качестве такого в органах государственной регистрации недвижимости, тогда как таких доказательств ответчиками не представлено.

Таким образом, спорная квартира не могла использоваться как служебное жилое помещение.

Как следует из материалов дела требование истицы об изменении статуса жилого помещения непосредственно связано с ее желанием приватизировать спорное жилое помещение.

Установленный законодательством запрет на приватизацию служебных жилых помещений является действительным только в том случае, если жилое помещение зарегистрировано в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как служебное жилое помещение. В противном случае граждане имеют возможность реализовать свое право на приватизацию данного жилого помещения независимо от того обстоятельства, что оно представлялось им в связи с трудовой деятельностью в государственном или муниципальном учреждении. Тем более что фактором, предопределяющим невозможность приватизации служебного жилья, является его особое функциональное назначение, предполагающее заселение служебного жилого помещения определенным кругом работников, а также ее соответствующее территориальное расположение.

Кроме того, суд учитывает, что в настоящее время истица не может быть выселена из занимаемого ею жилого помещения без предоставления другого жилого помещения в соответствии со ст. 13 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», предусматривающей, что граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса РФ, состоят в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. Раздел III. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма > Глава 7. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма > Статья 51. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма» target=»_blank»>51 ЖК РФ на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие Жилищного кодекса РФ.

Читайте также  Можно ли вернуть машину, купленную в кредит 2020

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Барковой Е.А. к администрации г. Орла о снятии статуса служебного жилого помещения и заключении договора социального найма.

Исковые требования Барковой Е.А. к администрации г. Орла о снятии статуса служебного жилого помещения и заключении договора социального найма удовлетворить.

Обязать администрацию г.Орла снять с квартиры по адресу статус служебного жилого помещения. и заключить с ФИО5 договор социального найма на данную квартиру с составом семьи – она, ФИО5, ФИО8, ФИО4.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Орловский областной суд в течение месяца.

Источник:
http://sudact.ru/regular/doc/KqY7nIQ6knrr/

Я хочу перевести свое жилье из коммерческого найма в социальный найм

Перевод договора коммерческого найма в договор социального найма. В 1993 году я устроилась на работу в Гор. больницу медсестрой, администрация выделила мне для проживания общежитие 14 кв.м. Прожили там 8 лет, в 2001 году выделили квартиру однокомнатную в деревянном фонде 27 кв.м. и заключили договор коммерческого найма жилого помещения сроком на 5 лет. С 2001 года перезаключали договор комм. найма 6 раз(последние годы на 1 год только заключают договор). Я хочу перевести свое жилье из коммерческого найма в социальный найм, для последующей его приватизации. Скажите, возможно ли это сделать? Куда мне обращаться? Администрация предлагает мне выкупить это жилье по рыночным ценам, но меня это не устраивает. На учете как нуждающаяся в жилье я состояла с 1993 до 2007 года по месту работы, а по месту жительства состою с 1999 года.

На вопрос Я хочу перевести свое жилье из коммерческого найма в социальный найм дают ответ юристы

Мы подобрали для вас схожие ситуации:

Здравствуйте. Все зависит от такого на чьем балансе находится ваша квартира. Относится нона к частному фонду или является муниципальной. Если квартира находится в частном фонде, то вы не можете требовать перевода ее в муниципальный. Но если она принадлежит муниципалитету, то вы можете обратиться в администрацию с заявлением о заключении с вами на данную квартиру договора социального найма как с лицом признанным нуждающимся в предоставлении жилого помещения.

Здравствуйте, Венера.
Решение об изменении формы договора (с коммерческого на социальный найм) определяется без учета Вашего желания — это может сделать только собственник жилого помещения. Как следует из Вашего вопроса — собственником занимаемой Вами квартиры является местная администрация.
Каких-либо норм, обязывающих собственника (муниципалитет) изменить условия заключенного с Вами договора нет. Это усмотрение местных властей, которое напрямую зависит от типа жилого фонда, к которому относится Ваше жилье. Некоторые категории квартир предоставить на условиях социального найма невозможно из-за прямого запрета законом.

Здравствуйте Венера.
Коммерческий найм — это предоставление жилого помещения, находящегося в собственности наймодателя (частной собственности). По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем (ст. 6 ЖК РФ). Поэтому перевести коммерческий найм в социальный у вас не получится. Закон не наделяет нанимателя таким правом.

Здравствуйте Венера.
Коммерческий найм — это аренда жилого помещения находящегося в собственности у граждан. Перевести именно вам в социальный найм данное помещение не удастся, т.к. передать помещение на баланс муниципалитета может только собственник, а обязать его у вас не законных оснований
Договор аренды может быть заключенным на определенный срок, так и на неопределенный срок. То, что договор продлевали может только служить возможностью в судебном порядке признать его заключенным на неопределенный срок.

Источник:
http://jurist24.com/%D0%B6%D0%B8%D0%BB%D1%8C%D0%B5/%D1%8F-%D1%85%D0%BE%D1%87%D1%83-%D0%BF%D0%B5%D1%80%D0%B5%D0%B2%D0%B5%D1%81%D1%82%D0%B8-%D1%81%D0%B2%D0%BE%D0%B5-%D0%B6%D0%B8%D0%BB%D1%8C%D0%B5-%D0%B8%D0%B7-%D0%BA%D0%BE%D0%BC%D0%BC%D0%B5%D1%80%D1%87%D0%B5%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B3%D0%BE-%D0%BD%D0%B0%D0%B9%D0%BC%D0%B0-%D0%B2-%D1%81%D0%BE%D1%86%D0%B8%D0%B0%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%8B%D0%B9-%D0%BD%D0%B0%D0%B9%D0%BC/

Определение СК по гражданским делам Смоленского областного суда от 26 июля 2011 г. по делу N 33-2414 (ключевые темы: договор коммерческого найма — плата за жилое помещение — выселение — коммунальные платежи — договор найма жилого помещения)

Определение СК по гражданским делам Смоленского областного суда от 26 июля 2011 г. по делу N 33-2414

Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:

Председательствующего: Малькова А.Г.,

Судей Назаренко Т.Н., Бобриковой Л.В.

Рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе ООО «ФПК «Мегаполис» на решение Промышленного районного суда г. Смоленска от 06 апреля 2011 года, принятое по делу по иску ООО ФПК «Мегаполис» к Дубининой Оксане Владимировне о расторжении соглашения, выселении из занимаемого жилого помещения, заключении договора коммерческого найма и взыскании убытков.

Заслушав доклад судьи Малькова А.Г., заключение прокурора Смоленской областной прокуратуры Афанасьевой Т.В., полагавшей решение суда законным, объяснение Дубининой О.В., судебная коллегия

Решением Промышленного районного суда г. Смоленска от 06 апреля 2011 года исковые требования ООО «ФПК «Мегаполис» к Дубининой О.В. о расторжении соглашения, выселении, возложении обязанности по заключению договора коммерческого найма и взыскании убытков оставлены без удовлетворения.

В кассационной жалобе ООО «ФПК «Мегаполис» просит решение суда отменить, указывая на неправильное установление фактических обстоятельств дела, нарушение судом норм материального и процессуального права.

Проверив законность и обоснованность решения суда исходя из доводов жалобы и возражений на неё, принимая во внимание заключение прокурора, представителя органа опеки и попечительства, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии с ч.1 ст. 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В силу ст. 678 ГК РФ, наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Согласно ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таковых условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Судом первой инстанции установлено, что на основании договора купли-продажи от 30.01.2007 года ООО «ФПК «Мегаполис» является собственником жилого помещения, общей площадью 17,8 кв. м, расположенного по адресу :»1″.

Право собственности ООО «ФПК «Мегаполис» зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21.02.2007 года.

12.04.2007 года между Дубининой О.В. и ООО «ФПК «Мегаполис» заключено соглашение, по условиям которого собственник передает Дубининой О.В. для временного проживания жилое помещение, а последняя обязуется переселиться в данное помещение для временного проживания и в полном объеме производить оплату коммунальных платежей, за свой счет производить его косметический ремонт, не создавать препятствий для исполнения настоящего соглашения, в свою очередь ООО также обязано за свой счет производить оплату коммунальных услуг.

Разрешая вопрос об обоснованности требований истца, суд исходил из следующего.

В соответствии с ч.2 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более короткий срок.

Аналогичные условия содержатся в п.7 соглашения от 12.04.2007 года.

Решением Промышленного районного суда г.Смоленска от 22.09.2009 года и заочным решением мирового судьи судебного участка N 13 г.Смоленска от 01.06.2009 года, вступившими в законную силу, с Дубининой О.В. взысканы в пользу ООО «ФПК «Мегаполис» задолженность по оплате коммунальных платежей за период с 01.04.2007 года по 30.04.2008 года в размере 3 552 рубля 63 копейки и за период с мая по декабрь 2008 года в размере 3 167 рублей 28 копеек соответственно (л.д.7-8, 9).

Из представленной ответчицей в суд квитанции АБ 0640607 от 09.09.2009 года следует, что в счет задолженности по оплате коммунальных платежей, взысканных по решению мирового судьи от 01.06.2009 года ею внесены денежные средства в сумме 3 062 рубля 98 копеек (л.д. 166).

Согласно справке СМУП «ВЦ ЖКХ» от 16.12.2010 года задолженность по оплате жилого помещения по адресу:»1″ на 01.03.2011 года составляет 950 рублей 57 копеек (л.д.63).

При этом, как следует из пояснений сторон и представленных ими документов (платежного поручения N 1029 от 21.12.2010 года и чеку от 12.01.2011 года ), указанная задолженность перед ВЦ ЖКХ погашена ООО «ФПК «Мегаполис» (л.д.64), а также самой Дубининой О.В. (л.д. 166).

Данные обстоятельства подтверждаются представленным СМУП ВЦ ЖКХ в суд лицевым счетом N 115499 от 23.03.2011 года из которого следует, что на 01.03.2011 года на квартирупо адресу: «1», имеется только текущая задолженность за март 2011 года по отоплению в сумме 385 рублей 17 копеек (л.д. 163).

Исходя из этого, суд сделал обоснованные выводы об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.

Доводы представителя истца о наличии такого основания для расторжения соглашения, как невнесение ответчицей истцу платы за найм спорного помещения и вселение ответчицей в спорное жилое помещение других лиц без письменного разрешения истца, также справедливо не приняты судом во внимание, поскольку ни п.2 ст.687 ГК РФ, ни п.7 соглашения, устанавливающими основания для его расторжения, они не предусмотрены.

Как видно из дела, основаниями для выселения ответчицы вместе с детьми из спорного жилого помещение с предоставлением другого жилого помещения истец указывает следующие: невнесение платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев, а также утрата ответчицей права пользования им в связи с выездом на другое постоянное место жительства.

Поскольку выселение нанимателей по договору коммерческого найма ГК РФ и ЖК РФ не предусмотрено, в соответствии со ст. 6 ГК РФ, при рассмотрении данных требований суд обоснованно руководствуется положениями ст. 83 и 90 ЖК РФ, регулирующими отношения по расторжению договора социального найма.

В соответствии с ч.4 ст. 83 ЖК РФ, расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев.

Читайте также  Нужен ли коллективный договор в ООО: назначение и порядок оформления

В силу ст. 90 ЖК РФ, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

В соответствии с ч.3 ст. 83 ЖК РФ, в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

В соответствии с ч.1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ч.1 ст. 682 ГК РФ, размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещение. Данное условие является существенным условием договора.

Как установлено в судебном заседании, 31 июля 2008 года решением Ленинского районного суда г.Смоленска на ООО «ФПК «Мегаполис» возложена обязанность по предоставлению Дубининой О.В. по договору коммерческого найма на семью из трех человек сроком на 5 лет с даты вступления решения в законную силу жилого помещения, общей площадью 17,8 кв.м, расположенного по адресу :»1″, (л.д.15-19).

19.11.2008 года собранием участников ООО «ФПК «Мегаполис» принято решение о предоставлении Дубининой О.В. и ее двум детям по договору коммерческого найма данного жилого помещения на срок с 19.11.2008 года по 19.11.2013 года, с установлением ежемесячной оплаты за наем 5000 рублей (л.д.6).

Ни один из предложенных проектов договора коммерческого найма ответчиком не подписан.

Следовательно, в виду не достижения между сторонами соглашения по существенным условиям договора, последний, в соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ, является незаключенным, что означает его юридическое отсутствие и исключает его исполнение, в связи с чем, ответчица не несет обязанности по оплате установленной в одностороннем порядке истцом суммы за найм жилого помещение, а, следовательно, она не может быть выселена из него, ввиду невнесения указанной платы.

Оценив собранные доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ и руководствуясь указанными выше нормами материального права, суд сделал не противоречащий закону вывод о вынужденном и временном характере её выезда из занимаемого жилого помещения и отсутствии у неё права пользования другим помещением в новом месте жительства.

Ввиду изложенного, справедливо отказал в выселении Дубининой О. В. вместе с несовершеннолетними детьми из спорной квартиры.

Вследствие необоснованности основных требований, мнение суда об отказе в удовлетворении, вытекающих из них требований о возмещении убытков также является правильным.

Доводы кассационной жалобы направлены на иную оценку доказательств по делу, они не содержат ссылок на не исследованные судом факты, а поэтому не могут являться основаниями для отмены решения суда.

Руководствуясь ст.ст.361 , 366 ГПК РФ, судебная коллегия

Решение Промышленного районного суда г. Смоленска от 06 апреля 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу ООО «ФПК «Мегаполис» без удовлетворения.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2020. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Источник:
http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/100450172/

Темная сторона коммерческого найма

Темная сторона коммерческого найма

Жилищные права возникают и прекращаются по основаниям, установленным действующим законодательством. Проблема в том, что прекращение рассматриваемых прав часто связано с ущемлением законных интересов бывшего правообладателя, а иногда и права на жилище, установленного Конституцией РФ.

Темная сторона коммерческого найма

Сложность заключается в том, что понятие « договор коммерческого найма» в действующем законодательстве не раскрывается, кроме того, не установлены категории лиц, которые могут предоставить жилое помещение во владение и пользование по этому договору.

Можно предположить, что договору коммерческого найма посвящена глава 35 Гражданского кодекса РФ ( далее — ГК РФ), отдельные положения которой применяются к договору социального найма. В ней приведено следующее определение: « По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо ( наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне ( нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем ( статья 671 ГК РФ).

Приведенное выше определение не позволяет установить случаи, в которых невозможно предоставление жилого помещения по договору коммерческого найма. Поэтому возможно, что по такому договору может быть предоставлено жилое помещение, находящееся в государственной или муниципальной собственности. Например, жилое помещение может быть предоставлено на основании постановления главы муниципального образования и т.п. В законе также не установлены гарантии прав нанимателей по рассматриваемому договору в случае, когда жилое помещение непригодно для использования по каким либо причинам. Сказанное позволяет сделать вывод о том, что в случае расторжения договора по причине аварийного состояния здания, в котором расположено жилое помещение, или иной причине, порождающей непригодность жилого помещения для использования, не всегда соблюдаются права нанимателей.

Анализ судебных актов показывает, что довольно часто рассматриваются споры о расторжении договора коммерческого найма и выселении нанимателя без предоставления иного жилого помещения. Таким образом, наниматель становится « гражданином без адреса» и не может реализовать право на жилье.

Встречаются и неординарные случаи. Например, администрация городского поселения Пироговский Мытищинского муниципального района обратилась с иском к Б. о расторжении договора коммерческого найма и выселении его без предоставления другого жилого помещения по причине того, что здание, в котором находится жилое помещение, в аварийном состоянии. Б., не согласившись с заявленными администрацией требованиями, обратился в суд со встречным иском о признании его приобретшим право пользования жилым помещением по договору социального найма, предоставлении жилого помещения. Прав ли Б.? Можно ли считать договор коммерческого найма, заключенный между ним и администрацией, притворной сделкой, прикрывающей социальный наем?

Мытищинский городской суд Московской области и Московский областной суд пришли к выводу о том, что требования Б. неправомерны.

Во-первых, суд установил, что Б. отказался от заключения договора коммерческого найма другого жилого помещения и не желал переезжать.

Во-вторых, как следует из материалов дела, договор коммерческого найма между администрацией и гражданином Б. является срочным ( в то время как согласно пункту 2 статьи 60 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия ( примечание автора)).

В-третьих, суд установил, что Б. жилое помещение было предоставлено вне очереди, на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан он не состоял и не был признан малоимущим, поэтому правоотношений по социальному найму у него и администрации возникнуть не могло.

Несмотря на то что Б. не было предоставлено другое жилое помещение. договор коммерческого найма был расторгнут в судебном порядке и Б. фактически лишился места жительства.

Думается, что споры, подобные приведенному выше, должны решаться иным путем. Выселение гражданина в никуда не лучший способ решения проблемы.

Если наймодатель готов предоставить нанимателю другое жилое помещение по другому договору, а наниматель отказывается от заключения этой сделки, то суд не должен принимать решение об удовлетворении требований о выселении нанимателя. Если наймодатель готов предоставить нанимателю другое жилое помещение по договору коммерческого найма, то он должен обратиться в суд с иском о расторжении договора и обязании ответчика заключить новый договор.

В группу риска входят не только лица, которым жилое помещение предоставлено по договору коммерческого найма, но и граждане, занимающие служебные помещения и уволенные со службы. Споры о выселении из служебных помещений зачастую рассматриваются при участии в деле прокурора, но участие представителя правоохранительных органов не всегда спасает положение выселяемого гражданина. К тому же при рассмотрении дел о выселении из служебного помещения не учитываются возраст, материальное положение и состояние здоровья лица, которое должно покинуть жилплощадь.

Согласно статье 292 ГК РФ переход права собственности на жилое помещение является основанием для прекращения права пользования этим помещением членами бывшего собственника, если иное не установлено законом. Поэтому члены семьи бывшего собственника обязаны покинуть жилое помещение. Проблема заключается в том, что собственник жилого помещения при совершении сделки с ним ( при продаже жилого помещения) не всегда заботится о будущем своих родственников. В итоге сам благополучно переезжает, а родственники продолжают проживать на уже проданной жилплощади. Они не желают покидать свое место жительства самостоятельно, потому что им не куда идти, и в результате их выселяют в судебном порядке. Родственники бывшего собственника жилого помещения становятся гражданами без адреса.

По мнению автора статьи, действующее законодательство должно гарантировать право членов семьи собственника при совершении сделок с жилым помещением. Необходимо установить правило, согласно которому при совершении сделок с жилым помещением его собственник обязан предоставить всю информацию о проживающих с ним совместно гражданах ( в том числе незарегистрированных), а также сведения о том, куда проживающие с ним совместно граждане переедут после перехода права собственности. То есть собственник жилого помещения должен заботиться о будущем проживающих с ним членов семьи независимо от того, обязан он это делать в соответствии с Семейным кодексом РФ или нет. Только при условии предоставлении такой информации возможно совершение сделки. Таким образом, будут обеспечены права и законные интересы членов семьи бывшего собственника.

Автор: Николаева Е. Ю. Комментарии: Герасимова Ю. А., Галанин А. Б., Шестакова Е. В.

Источник:
http://ur-sdelka.ru/novosti-i-publikatsii/1308/