Переуступка прав аренды

Переуступка прав аренды

В последнее время на рынке недвижимости России наблюдаются значительные изменения. Стремительное развитие строительной области привело к тому, что рынок первичного жилья стал очень популярным.

Однако экономический кризис оказал влияние на понижение цен на жилье, а это в свою очередь, напрямую зависит от покупательной способности граждан нашей страны.

Платежеспособность граждан оказывает содействие развитию сделки уступки прав, как в отношении договоров купли-продажи объектов недвижимости, так и в отношении договоров аренды.

Суть сделки

Термин «переуступка» (или цессия) означает такую разновидность сделки, которая непосредственно связана с пользованием недвижимостью.

В случае оформления сделки, на основании которого полученные права передаются наряду с обязанностями другому лицу.

Права переходят при согласии собственника недвижимого имущества, которое должно быть сделано в письменной форме.

В качестве предмета сделки цессии недвижимости выступают арендные права.

Условием действительности сделки является выражение арендодателем согласия собственника на ее совершение.

Особенности уступки

Нюансы совершения договора цессии аренды установлены в нормах гражданского законодательства.

В ст. 615 ГК РФ установлены все детали ее оформления, установлен порядок заключения, определены обязательства сторон сделки.

Обязательным условием является соблюдение арендатором требований законодательства, связанных с пользованием чужим объектом недвижимости.

По договору аренды он может передать:

Перемена лиц, пользующихся недвижимостью, приводит к вторичной сдаче предмета переуступки за плату.

Согласно указаниям действующего законодательства, на арендаторе лежит ответственность за нарушение условий сделки.

По переуступке передаются как права, так и обязанности, от одного лица в соответствии с арендным соглашением к третьему лицу.

Сделка переуступки прав аренды является заключенной после прохождения процедуры гос. регистрации в службе Росреестра.

Форма договора цессии должна быть такой же, как и форма первоначального договора аренды.

Для чего необходима

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ, под арендой понимается сделка, ее субъектами являются арендодатель и арендатор, на основании которой передается имущество, прошедшее регистрацию в ЕГРН.

К примеру, земельных участков, сооружений и строений, транспортных средств, и иного имущества, которое не теряет в результате пользования своих качеств, которые передаются на время за плату.

Арендатор передает права аренды другому лицу по своей собственной воле.

Обычно договор цессии позволяет избежать процедуры расторжения основного арендного договора и оформления нового, в случае, когда арендатору больше не требуется объект. Что влечет за собой денежные и временные расходы.

Объект недвижимости передается другому лицу целиком, а с арендатора снимаются все договорные обязанности.

К примеру, арендатор взял в наем недвижимость для ведения коммерческой деятельности, но впоследствии по каким-либо причинам вынужден прекратить ее.

В этом случае выходом из такой неблагоприятной ситуации для него может служит заключение переуступки.

По этой сделке собственник объекта недвижимости не теряет доходов, положенных ему по основному договору аренды.

Переуступка арендных прав

В силу ст. 608 ГК РФ, собственник объекта недвижимого имущества может свободно распоряжаться принадлежащими ему правами. Он имеет право заключить в отношении него договор дарения, купли-продажи, мены или аренды.

Кроме того, возможна передача недвижимости арендатором другому лицу, если он не сможет дальше выполнять свои обязательства по оплате арендных платежей. Право пользования переходит в этом случае к третьему лицу.

Земельного участка

В соответствии со ст. 22 Земельного кодекса, арендатор имеет возможность передачи арендованного участка в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка.

Условия договора субаренды могут значительно различаться от условий, содержащихся в первоначальном договоре.

Стоимость использования земельным наделом определяется самим арендатором.

Порядок оформления договора аренды земли регламентируется указаниями ст. 606 Гражданского кодекса РФ.

Арендатор переуступает право аренды участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если соглашением аренды участка земли не предусмотрено иное.

Уведомление производится в письменной форме, но допускается и другая форма. Земельный надел переходит по сделке цессии, которая заключается в надлежащем порядке.

Объектов недвижимости

Недвижимое имущество – это вещь, обладающая индивидуально определенными признаками, которая при использовании не теряет свои первоначальные свойства.

Недвижимость отличается от движимого имущества тем, что объект недвижимого имущества нельзя передвинуть без нанесения ей несоразмерного урона.

Недвижимость делится на подкатегории:

  • земельные участки;
  • квартиры;
  • нежилые помещения;
  • прочие виды имущества, относящиеся в соответствии с законом к недвижимости.

Допускается сдача в аренду любых вышеназванных разновидностей недвижимости. Срок договора аренды определяется сторонами сделки.

Третьим лицам

Договор цессии прав аренды не может быть заключен, если условиями первоначальной сделки не установлена возможность ее оформления.

Переуступка производится между арендатором и 3-м лицом, который после заключения сделки становится полноценным арендатором.

Персонального присутствия обладателя объекта недвижимости во время подписания договора уступки не нужно.

Другому лицу договор переуступки выгоден тем, что ему передается правомочие использования объектом на срок, установленный в договоре. При этом он должен пользоваться недвижимым имуществом согласно его назначению.

Порядок оформления

Стороны договора переуступки могут вносить изменения в него, если содержание этих условий соответствуют их интересам.

Однако они не имеют право на внесение корректировок в основной договор аренды, заключенный собственником объекта недвижимости и арендатором.

Условия начального арендного соглашения остаются неизменными согласно действующим гражданско-правовым актам.

Образец договора

В силу положений действующего законодательства сделка переуступки прав аренды должна быть оформлена отдельным договором.

В процессе составления документа следует учитывать пункты первоначального договора аренды.

Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме в ипотеку в статье: как оформить переуступку квартиры в строящемся доме.

Он должен содержать детальное описание права аренды, которое уступается, нормы касательно срока передачи, а также стоимость уступки, установленная за использование объекта недвижимости.

Текст договора по переуступке должен включать:

Условия сделки переуступки права аренды не должны противоречить условиям первоначального арендного соглашения.

Основной договор является документом, который необходимо учитывать при составлении сделки по уступке права.

Соглашение о передаче аренды подписывается обеими сторонами сделки. Рядом с подписями ставится расшифровка. Также установлено требование о заверении подписей сторон в нотариальной форме.

Права и обязанности сторон

При заключении договора цессии прав аренды согласно нормам ст. 422 Гражданского кодекса РФ ее сторонам нужно соблюдать требования, установленные в законе.

Нужно помнить, что к новому арендатору передаются обязанности, которые должны быть реализованы.

К обязанностям нового арендатора относятся:

Как правило, арендатор перед оформлением договора переуступки права аренды гасит свои долги.

Другая сторона, получающая право аренды, имеет право истребования задолженности от старого арендатора до заключения сделки.

Такая сделка выгодна для всех сторон соглашения:

Регистрация сделки

Сделка приобретает законную силу в результате прохождения регистрации, которая осуществляется ФКП Росреестра.

Она не является обязательной в случае, если договор оформляется между гражданами на срок не более 1 года.

Процедура гос.регистрации производится на основании заявления, подающегося в орган Росреестра (через МФЦ).

К заявлению прикладываются следующие бумаги:

Организация помимо вышеуказанных документов подают учредительную документацию на юридическое лицо, свидетельство из ЕГРЮЛ, бумагу о полномочиях директора действовать без доверенности и т.д.

За осуществление услуги по регистрации уплачивается госпошлина в установленном в с. 333.33 Налоговом кодексе РФ размере.

Размер государственной пошлины за регистрацию в службе Росреестра сделки переуступки арендного права:

Отличия от субаренды

Фактически сделка переуступки отличается от договора субаренды тем, что право на использование объекта недвижимости переходит в рамках первоначального договора аренды.

В процессе ее заключения арендатор переуступает третьему лицу право аренды, теряя его невозвратно.

Сделка уступки права собственности подтверждает факт перехода недвижимого имущества.

Но по сделке субаренды объект недвижимости отдается временно в поднаём.

В результате чего независимо от предмета цессии в одно и то же время действительны два договора – и арендный, и субарендный.

В случае превышения действия срока аренды 5-ти лет, арендатор может уступить право пользования третьему лицу без согласия собственника, при условии его уведомления.

Оформление договора субаренды связано с переходом права пользования на определенное время, тем временем при сделке переуступки арендных прав полностью выбывает старый арендатор.

Обычно подобные сделки совершаются с помощью купли-продажи, а это снижает риски собственника недвижимости.

О переуступке прав требования по договору займа, смотрите здесь.

На арендатора возложена ответственность по обязательствам заключенного договора аренды, несмотря на подписание сделки субаренды.

Он обязан своевременно платить арендную плату, обеспечивать сохранность арендуемого объекта и выполнять условия основного договора.

Видео: Переуступка права аренды нежилого помещения:

Похожие материалы:

Комментарии Отменить ответ

Рейтинг записей


Топ-10 лучших агентств недвижимости Липецка


Топ-10 лучших агентств недвижимости Омска


Как правильно брать ипотеку


Справка БТИ о принадлежности объекта недвижимого имущества

Источник:
http://ipoteka-nedvizhimost.ru/pereustupka-prav-arendy/

Переуступка прав аренды помещения

Многие организации, ведущие коммерческую деятельность, арендуют нежилые помещения. В ситуациях, когда арендатор больше не может платить за съем, рекомендуется прибегать к переуступке арендных прав. Данная процедура во многом схожа с субарендой, но имеет некоторые отличные от нее нюансы. Переуступка прав аренды помещения является лучшим вариантом, когда организации или гражданину необходимо срочно передать его в пользование третьей стороне.

Что представляет собой переуступка?

Данное действие означает перенаем помещения. При переуступке гражданин или организация, заручившись согласием арендодателя, передает свои обязанности вместе с правами по арендному договору другой стороне. Возможность перенайма помещений зафиксирована в статье 615 Гражданского Кодекса.

Если при субаренде перед владельцем помещения по-прежнему отвечает сам арендатор, то при перенайме последний освобождается от данной обязанности.

После переуступки ответственным перед арендодателем становится новый гражданин или организация. Возникает правопреемство. Переуступка прав подразумевает замену одного арендатора другим.

Нюансы данной сделки

Процедура отличается следующими особенностями:

  • договор по ней возможен на короткий и длительный сроки;
  • сделка, заключенная на период свыше года, требует регистрации в Росреестре;
  • переуступка арендных прав на помещение, принадлежащее государству, возможна только по итогам аукциона;
  • все льготные условия, имевшиеся у предыдущего арендатора, автоматически переходят к новому.

Переуступка возможна только с одобрения арендодателя. Его согласие обязательно во всех случаях, когда возникает необходимость в переуступке арендных прав на помещения.

Действия, совершаемые сторонами при данной процедуре

Чтобы переуступка прав аренды состоялась, необходимо:

  1. Бывшему и новому арендаторам заручиться письменным согласием от арендодателя на перенаем помещения.
  2. Заключить трехсторонний договор.
  3. Сделать акт приема документации новым арендатором от бывшего.
  4. Зарегистрировать договор в Росреестре, если он заключался на период свыше 1 года.
Читайте также  Вакансия Специалист по вопросам здоровья (МФЦ района Митино) в Москве, работа в ГБУ МФЦ города Москвы Мои документы (вакансия в архиве)

Если предполагается перенаем помещения, которым владеет государство, то формируется комиссия. Ей стороны направляют письменное уведомление о желании заключить договор переуступки. Если комиссия одобряет соглашение, то стороны его заключают. После этого бывший арендатор организовывает аукцион.

На него возлагается обязанность подготовки всей сопутствующей для этого документации. Выигравшее торг лицо в итоге и становится новым арендатором помещения.

Необходимая при переуступке арендных прав документация

Для надлежащего оформления перенайма помещения потребуются документы:

  • заявление от арендатора на имя арендодателя с просьбой дать согласие на перенаем;
  • письмо-согласие от арендодателя на проведение переуступки;
  • заявление в конкурсную комиссию (если арендуемым помещением владеет государство);
  • договор переуступки;
  • первоначальный арендный договор;
  • паспорта все участников соглашения;
  • регистрационные документы в виде выписок из ЕГРЮЛ, если участниками соглашения выступают организации.

Также прилагается акт передачи документации от прежнего арендатора новому.

Нюансы оформления договора на переуступку

В данный документ необходимо включать следующее:

  • дату, а также место его составления;
  • полные данные всех участников;
  • детальное описание переуступаемого помещения (его характеристики, местонахождение);
  • права вместе с обязанностями участников перенайма;
  • стоимость переуступки;
  • размер арендной платы;
  • возможная ответственность участников соглашения;
  • срок, в рамках которого договор перенайма будет действовать;
  • подписи сторон.

В договор перенайма разрешено включать условия о неустойках.

Поскольку договор подразумевает арендные платежи, то за их просрочку арендодатель может истребовать от нового арендатора пени.

Он также вправе рассчитывать на возмещение расходов на госрегистрацию сделки, если арендатор будет всячески препятствовать проведению данной процедуры. Конкретный размер всех неустоек необходимо также фиксировать в соглашении.

В договор перенайма допускается включать пункт об его расторжении в досрочном порядке. Рекомендуется также прописывать в соглашении досудебное разрешение возможных споров. В договоре можно фиксировать положения, когда он будет считаться недействительным.

Договор перенайма делается в 3-х экземплярах. По одному передается каждому его участнику.

Документация для госрегистрации договора переуступки

Если перенаем заключается на период свыше 1 года, то необходима государственная регистрация такой сделки. Она проводится Росреестром. Участники сделки могут подать документацию в саму кадастровую службу, либо через МФЦ. Также разрешается направлять все документы в электронном формате.

Для госрегистрации переуступки аренды нежилого помещения потребуется направить в Росреестр документацию:

  • заявление;
  • доверенности, если у участников имеются представители;
  • выписка из ЕГРЮЛ (только для участников-организаций);
  • первоначальный арендный договор и все его приложения;
  • договор перенайма;
  • учредительная документация (только для участников-организаций);
  • квитанция, подтверждающая оплату пошлины.

Если помещение находится в залоге, то дополнительно потребуется заручиться письменным согласием его держателя на регистрацию перенайма.

Когда регистрируется переуступка прав на аренду квартиры, то дополнительно от участников требуются копии их внутрироссийских паспортов. Также необходимо будет передать в Росреестр согласие от мужа или жены на перенаем. При этом оно должно удостоверяться нотариусом. Если владельцем жилища выступает несовершеннолетний, то сторонам потребуется заручиться согласием органа опеки на последующую переуступку арендных прав.

При госрегистрации перенайма через «Госуслуги» срок данной процедуры составляет не более 7 рабочих дней. Сама выгруженная на портале документация будет зарегистрирована уже в течение получаса. По итогам процедуры сторонам будут направлены три экземпляра соглашения о перенайме с отметками. Они подтверждают факт проведения госрегистрации договора переуступки.

Росреестр может отказывать в процедуре. Для этого должны быть основания. Сторонам дается порядка 3-х месяцев на то, чтобы устранить все обстоятельства, по которым им было отказано в регистрации перенайма.

На период устранения нарушений процедура приостанавливается. Если по окончании срока участники сделки не выполнили предписание Росреестра, то орган отказывает им в госрегистрации.

Последствия оформления перенайма

После заключения соглашения бывший арендатор утрачивает все права вместе с обязанностями по первоначальному арендному договору. Владелец помещения уже не вправе требовать от него платежи. Эта обязанность автоматически возлагается на нового арендатора. Он также наделяется всеми правами, которые ранее имелись у предыдущего лица. Но при этом он по-прежнему не сможет как-либо распоряжаться помещением. Он сможет делать это только при согласии арендодателя.

Источник:
http://pravorf24.ru/zhilishchnoe-pravo/pereustupka-arendy/

Договор уступки права требования (цессии) по договору аренды здания

Договор уступки права требования (цессии) по договору аренды здания

г. [наименование населенного пункта] [число, месяц, год] [Наименование юридического лица], именуемый в дальнейшем «Цедент», в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [правоустанавливающий документ], с одной стороны, и [наименование юридического лица], именуемое в дальнейшем «Цессионарий», в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [правоустанавливающий документ], с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Цедент уступает, а Цессионарий принимает в полном объеме право требования по договору аренды здания N [вписать нужное] от [число, месяц, год], заключенному между Цедентом (прежний Арендодатель) и [вписать нужное], именуемым далее «Арендатор». Здание расположено по адресу: [наименование населенного пункта, улица, строение, подъезд, этаж и т. д.].

Здание принадлежит на праве собственности [наименование юридического лица — собственника здания], что подтверждается [правоустанавливающий документ].

2. Передача прав и обязанностей

2.1. Цедент обязуется передать Цессионарию в течение [значение] рабочих дней с даты вступления настоящего договора в силу следующие документы:

2.1.1. подлинный договор аренды здания N [вписать нужное] от [число, месяц, год], заключенный между Цедентом (прежний Арендодатель) и Арендатором, со всеми приложениями, дополнениями и другими документами, которые являются неотъемлемой частью упомянутого договора аренды;

2.1.2. подлинные документы, свидетельствующие о государственной регистрации заключенного договора аренды от [число, месяц, год] в органе, осуществляющем государственную регистрацию;

2.1.3. все имеющиеся у Цедента документы, удостоверяющие права и обязанности Цедента по договору аренды;

2.1.4. всю переписку с Арендатором по договору аренды, которая имеется у Цедента на дату подписания настоящего договора.

2.2. Цедент обязан сообщить Цессионарию все иные сведения, имеющие значение для осуществления Цессионарием своих прав и выполнения своих обязательств.

3. Права и обязанности сторон

3.1. За уступаемые права и обязанности по договору аренды от [число, месяц, год] Цессионарий выплачивает Цеденту компенсацию, равную сумме затраченных Цедентом денежных средств по указанному договору аренды, далее именуемая «договорная сумма», составляющую [сумма цифрами и прописью] рублей. Об оплате договорной суммы и графике выплат Стороны настоящего договора подпишут соответствующее Соглашение (Приложение N 1). Соглашение будет подписано в течение [значение] рабочих дней с даты подписания настоящего договора.

3.2. Цедент в случае необходимости в течение [значение] дней с даты подписания настоящего договора представляет Цессионарию согласие собственника здания на проведение настоящей сделки.

3.3. Цессионарий в случае необходимости в течение [значение] дней с даты подписания настоящего договора предоставляет Цеденту согласие Совета директоров или решение общего собрания акционеров об одобрении настоящей сделки.

3.4. При передаче всех вышеупомянутых документов подписывается Акт приема-передачи документов (Приложение N 2 к настоящему договору).

3.5. Цедент обязуется в [значение] дневный срок после вступления настоящего договора в силу письменно уведомить Арендатора и всех заинтересованных третьих лиц об уступке права требования по договору аренды.

3.6. Обязанность по государственной регистрации настоящего договора возложена на [вписать нужное].

4. Ответственность сторон

4.1. Цедент несет ответственность за достоверность передаваемых в соответствии с настоящим договором документов и сведений, а также гарантирует наличие передаваемых всех уступленных Цессионарию прав.

4.2. Цедент отвечает перед Цессионарием за недействительность переданных ему по настоящему договору прав и обязанностей.

4.3. Ответственность Цессионария в случае просрочки выплаты договорной суммы будет указана в соглашении, упомянутом в пункте 3.1. настоящего договора.

4.4. За неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

5. Общие положения

5.1. Настоящий договор подписан в 4-х экземплярах, по одному для Цедента и Цессионария, собственника здания и органа, осуществляющего государственную регистрацию. Все экземпляры имеют одинаковую юридическую силу.

5.2. Настоящий договор вступает в силу с даты его регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию, в соответствии с п. 2 статьи 389 ГК РФ.

5.3. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, применяется законодательство Российской Федерации.

5.4. Все споры и разногласия рассматриваются в Арбитражном суде г. [вписать нужное] в соответствии с законами РФ.

Приложения: Приложение N 1 на [значение] л.

Приложение N 2 на [значение] л.

6. Реквизиты и подписи сторон

[вписать нужное] [вписать нужное] [вписать нужное] [вписать нужное]

к Договору цессии

от [число, месяц, год]

Соглашение об оплате

(к договору уступки права требования по договору аренды)

г. [наименование населенного

пункта] [число, месяц, год] [Наименование юридического лица], именуемый в дальнейшем «Цедент», в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [правоустанавливающий документ], с одной стороны, и [наименование юридического лица], именуемое в дальнейшем «Цессионарий», в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [правоустанавливающий документ], с другой стороны, заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

1. Цедент согласно договору цессии от [число, месяц, год] передает Цессионарию право требования по договору аренды от [число, месяц, год], заключенному между Цедентом и [наименование юридического лица], далее именуемым «Арендатор».

2. Цессионарий выплачивает Цеденту договорную сумму в размере [цифрами и прописью] рублей.

3. Согласно пункту 3.1. договора цессии от [число, месяц, год] стороны устанавливают следующий график выплат договорной суммы:

— сумма в размере [цифрами и прописью] рублей будет выплачена в течение [значение] банковских дней с даты подписания настоящего соглашения;

— сумма в размере [цифрами и прописью] рублей должна быть выплачена в течение [значение] рабочих дней с даты вступления договора цессии от [число, месяц, год] в силу, но не ранее [число, месяц, год];

— сумма в размере [цифрами и прописью] рублей должна быть выплачена в течение [значение] рабочих дней с даты вступления договора цессии от [число, месяц, год] в силу, но не ранее [число, месяц, год];

— сумма в размере [цифрами и прописью] рублей должна быть выплачена в течение [значение] рабочих дней с даты вступления договора цессии от [число, месяц, год] в силу, но не ранее [число, месяц, год];

4. За просрочку какого-либо платежа Цессионарий выплачивает Цеденту пеню в размере [значение] % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

5. Оплата производится в безналичном порядке на счет Цедента, указанного в пункте 6.1 договора цессии от [число, месяц, год]. По окончании выплаты договорной суммы Стороны проведут сверку расчетов.

Читайте также  Водитель экспедитор

6. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания и является неотъемлемой частью договора цессии от [число, месяц, год].

7. Настоящее соглашение подписано в 2-х экземплярах на русском языке по одному экземпляру для каждой стороны и оба экземпляра имеют одинаковую юридическую силу.

к Договору цессии

от [число, месяц, год]

Акт приема-передачи документов

(к договору уступки права требования по договору аренды)

г. [наименование населенного

пункта] [число, месяц, год] [Наименование юридического лица], именуемый в дальнейшем «Цедент», в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [правоустанавливающий документ], с одной стороны, и [наименование юридического лица], именуемое в дальнейшем «Цессионарий», в лице [Должность, Ф. И. О.], действующего на основании [правоустанавливающий документ], с другой стороны, заключили настоящий Акт приема-передачи о нижеследующем:

1. Выполняя свои обязательства по пункту 2.1 договора цессии [число, месяц, год], Цедент передал, а Цессионарий принял ниже перечисленные документы:

1.1. подлинный договор аренды здания N [вписать нужное] от [число, месяц, год] со всеми приложениями, дополнениями и другими документами, которые являются неотъемлемой частью упомянутого выше договора аренды;

1.2. подлинные документы, свидетельствующие о государственной регистрации заключенного договора аренды от [число, месяц, год] в органе, осуществляющем государственную регистрацию;

1.3. все имеющиеся у Цедента документы, удостоверяющие права и обязанности Цедента по договору аренды;

1.4. всю переписку с Арендатором по договору аренды, которая имеется у Цедента на дату подписания договора передачи прав (цессии) от [число, месяц, год].

2. С подписанием настоящего Акта приема-передачи обязательства Цедента по передаче Цессионарию документов для осуществления им своих прав и обязанностей по договору от [число, месяц, год] считаются выполненными.

3. Настоящий Акт приема-передачи подписан в 2-х экземплярах на русском языке по одному экземпляру для каждой стороны, и оба экземпляра имеют одинаковую юридическую силу.

Источник:
http://dogovor-blank.ru/%D1%88%D0%B0%D0%B1%D0%BB%D0%BE%D0%BD/%D0%94%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80_%D1%83%D1%81%D1%82%D1%83%D0%BF%D0%BA%D0%B8_%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%B0_%D1%82%D1%80%D0%B5%D0%B1%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D1%8F/%D0%94%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80_%D1%83%D1%81%D1%82%D1%83%D0%BF%D0%BA%D0%B8_%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%B0_%D1%82%D1%80%D0%B5%D0%B1%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D1%8F_%D1%86%D0%B5%D1%81%D1%81%D0%B8%D0%B8_%D0%BF%D0%BE_%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D1%83_%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D1%8B_%D0%B7%D0%B4%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D1%8F

Переуступка прав аренды нежилого помещения: образец договора и пошаговая инструкция по оформлению соглашения

Переуступкой прав аренды называют процедуру, которая подобна купле-продаже. Но в этом случае предметом сделки будут арендные права. Как и остальные процедуры между участниками гражданских правоотношений, она может быть недействительной. Чтобы этого не было, следует ознакомиться с нюансами заключения сделки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Это понятие подразумевает смену лиц, которые заключили ранее договор аренды на объект. Обычно происходит смена арендатора – человека, снимающего помещение. А с оформлением соглашения о переуступке его права перестают действовать. Процедура может происходить только с разрешения арендодателя.

Законодательная основа

В ст. 615 ГК РФ указаны тонкости, которые должны соблюдаться арендатором при пользовании чужим имуществом. Но он имеет и некоторые права. Как зафиксировано в п.2, арендатор может:

  • отдавать имущество в субаренду;
  • передавать личные права и обязанности по договору с арендодателем третьим лицам;
  • отдавать объект в безвозмездное пользование;
  • передавать права по залоговым обязательствам;
  • передавать арендные права в уставной капитал коммерческих фирм.

Заключение договора: пошаговая инструкция

Желательно осуществлять процедуру с профессиональным юристом. В некоторых случаях есть ограничения на пользование имуществом. Во время заключения соглашения требуется их учитывать. Вся сделка включает несколько этапов.

Согласование условий

Участникам надо заранее договориться по поводу сделки. Обычно это происходит устно. На этом этапе определяется, следует ли оформлять переуступку. Требуется решить все вопросы. Разрешается присутствовать доверенному лицу любой стороны. Доверенность должна быть нотариально заверенной. Но обычно условия обсуждаются без 3 лиц.

Получение разрешения на замену стороны, снимающей объект

Если собственником объекта считается государство, проводится конкурс на определение арендатора с лучшими условиями для переуступки. Оценку результатов проводит комиссия. Когда арендодатель частное лицо, то комиссия оценивает условия.

При публичном аукционе требуется соблюдение закона №135 «О защите конкуренции». Желающий оформить аренду может оценить помещение, его пригодность для конкретных целей. В этом случае учитывается ст. 477 ГК РФ.

Необходимые документы

Нужно создать письменное соглашение перенайма. Желательно это делать после консультации со специалистом. Если договор неправильно составить, то его не примут даже при уплате пошлины. Из документов требуется:

  • заявление;
  • подтверждение оплаты госпошлины;
  • разрешение от комиссии;
  • свидетельства ОГРН, ИНН;
  • соглашение об аренде;
  • договор о переуступке;
  • бумаги на нежилое помещение;
  • физические лица должны предоставить паспорт, а юридические – учредительные свидетельства.

Основания для отказа

По ст. 615 ГК РФ, арендатор может отдавать объект недвижимости иным лицам. Но в нескольких случаях возможен запрет на такие сделки. Переуступка не оформляется при:

  • судебных спорах из-за недвижимости;
  • долгах перед владельцем;
  • наличии нарушений законов и строительных норм при строительстве недвижимости;
  • наличии долговых обременений у помещения.

Что делать в случае отказа, зависит от причины. Например, если есть долги перед собственником помещения, то их необходимо отдать. Тогда процедура переуступки снова будет доступна.

Обязательные пункты соглашения при замене арендатора

Соглашение должно состоять из 5 частей:

  1. Предмет договора. Эта часть включает то, какое обязательство получает во владение следующий пользователь. Пример: Деятельность участников, касающаяся переуступки прав на объект по договору аренды №125 от 21.02.2019г.
  2. Передача прав и обязанностей. В этой части указывается, какие передаются документы и права на обязательство.
  3. Права и обязанности. Пример: Арендодатель предоставляет арендатору переуступку прав третьему лицу. Договоренность обладает юридической силой в течение действия первого договора.
  4. Ответственность. Указываются последствия за скрытие правдивых сведений и прочих нюансов.
  5. Дата и разрешение сторон на передачу прав и обязательства по извещению, а также срок передачи документации и извещения.

Соглашение нужно сделать в 3 экземплярах. Иногда нужна 4 копия, которую отдают в Росреестр.

Что важно знать?

Этот договор означает, что заканчивается право аренды у прошлого арендатора. Оно появляется у его правопреемника. Из-за этого сроки не утверждаются. Но необходимо контролировать, чтобы срок аренды объекта новым правообладателем не был больше, чем это зафиксировано в основном соглашении.

Если до завершения аренды менее года, то сделку необязательно регистрировать. При пролонгации прав с собственником регистрация выполняется с даты пролонгации. В иных ситуациях учитываются нормы положения ФЗ о регистрации.

Регистрацию осуществляют после заключения соглашения сторонами. Заранее следует составить заявление и заплатить пошлину. Сделка регистрируется в Росреестре. Сейчас по РФ работают многофункциональные центры, которые предоставляют посредническую деятельность.

Обоим участникам процедуры нужно обратиться к регистратору МФЦ или непосредственно в Росреестр и предъявить экземпляры соглашений и документацию. Обратно выдается расписка и назначается дата посещения – примерно спустя 10 рабочих дней.

По окончанию процедуры информацию о новом арендаторе включают в государственный кадастр. Ему выдается выписка из ЕГРН, где его указывают в качестве правообладателя. А на противоположной стороне соглашения указывается отметка о регистрации.

Выгоды сделки

Сделка заключается на выгодных условиях. Эта процедура обычно применяется для коммерческой недвижимости, которая приносит хороший доход. Преимущества предоставляются прежнему и новому арендатору. Процедура переуступки предоставляет новому арендатору несколько преимуществ:

  1. Получение выгодной коммерческой недвижимости в обход конкуренции.
  2. Хорошие условия. Часто наем объекта первым арендатором выполняется при незначительной востребованности на выгодных условиях. Благодаря переуступке появляются права пользоваться, как и при такой же сделке.
  3. Не нужно оформлять субаренду помещения.

Преимущества предоставляются не только стороне, в пользу которой выполняется уступка прав, но и той, которая выполняет их передачу. Сделка выгодна для продавца из-за следующих нюансов:

  1. Можно отдать в аренду объект заинтересованному человеку при условии, что недвижимость не нужна арендатору. Тогда не нужно оплачивать неустойку за досрочное расторжение сделки.
  2. Будет дополнительный доход. Лицо, которому передается переуступка, оплачивает большие отступные прежнему арендатору.

Проблемой сделки является то, что требуется выполнять условия предыдущего соглашения. Обычно они не подходят для нового арендатора. Но изменить условия прошлой сделки можно не всегда.

Источник:
http://pravosudie.guru/nedvizhimost/nezhilaya/sdelki/arenda/pereustupka-prav.html

Договор или соглашение о переуступке права аренды на нежелое помещение

Добрый день. У меня ИП, есть зарегистрированный договор аренды нежилого помещения с собственником помещения — физлицом. Бизнес продала, нужно переуступить права аренды другому ИП. Арендодатель не возражает. Должны ли мы зарегистрировать в Росреестре трехстороннее дополнительное соглашение к действующему договору аренды, в котором я с согласия арендодателя передаю все права по аренде новому арендатору, или это должен быть отдельный договор о переуступке прав аренды?

Татьяна! Добрый день!

А первоначальный договор аренды был зарегистрирован Росреестре?

Согласно ст. 452 Гражданского Кодекса РФ:

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Если договор аренды, который Вы изменяете трехсторонним соглашением был зарегистрирован в Росреестре, то и соглашение об изменении его условий также подлежит регистрации в Росреестре.

Да, договор аренды долгосрочный, поэтому был зарегистрирован в Росреестре. В договоре есть пункт о том, что «договор может быть изменен или дополнен по отдельным статьям на основании двустороннего соглашения. Все изменения и дополнения оформляются в виде приложений и/или дополнительных соглашений к договору, являются его неотъемлемой частью и считаются действительными, если они совершены в письменной форме, подписаны надлежащим образом уполномоченными представителями Сторон и зарегистрированы, в установленном законом порядке.»

В этом случае соглашение подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

У меня вопрос больше по форме, в которой должна быть зарегистрирована переуступка прав. В МФЦ мне сказали, что единственный правильный вариант в моей ситуации — это расторжение прежнего договора и заключение нового, т к они не принимают на регистрацию договора переуступки прав аренды… В Росреестре сказали, что могут принять соглашение о переуступке прав аренды, но не уверены, что регистратор его пропустит, так как изначально в договоре аренды сказано, что «договор может быть изменен или дополнен по отдельным статьям на основании двустороннего соглашения», а не трехстороннего…

Согласно положениям Гражданского кодекса Российской Федерации права и обязанности сторон договора аренды могут перейти к другим лицам. Перемена лиц в арендном обязательстве означает, что вместо арендатора или арендодателя в действующий договор аренды вступает новое лицо, при этом арендные отношения не изменяются.
Каждая из сторон договора аренды несет обязанность в пользу другой стороны и считается должником в том, что она обязана сделать в ее пользу, и одновременно является ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать (п. 2 ст. 308 ГК РФ). Арендатор — кредитор в обязательстве предоставления арендованного имущества во временное пользование и одновременно должник в обязательстве внесения арендной платы, т.е. он имеет право требования предоставления ему арендованного имущества и обязанность по выплате арендной платы. Арендодатель, наоборот, должник в обязательстве передачи арендованного имущества и одновременно кредитор в обязательстве внесения арендной платы. В соответствии со ст. 382 ГК права требования могут быть переданы кредитором другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Читайте также  Закон о тишине в Санкт-Петербурге (Ленинградской области) 2020: официальный текст с поправками, основные положения, ответственность за нарушения

Необходимо заключить трехсторонний договор уступки требования, а не соглашение к договору, и уступка требования в Вашей ситуации подлежит обязательной государственной регистрации.

Ознакомьтесь с разъяснениями по ссылке, там все пошаговые рекомендации.

Консультация юриста бесплатно

Добрый вечер, Татьяна,

Арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.

ГК РФ Статья 389. Форма уступки требования

2. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Если сам договор аренды был зарегистрирован в росреестре, то соглашение об уступке (трехстороннее) также должно быть зарегистрировано в росреестре.

С уважением, Степанов Алексей

У меня вопрос больше по форме, в которой должна быть зарегистрирована переуступка прав. В МФЦ мне сказали, что единственный правильный вариант в моей ситуации — это расторжение прежнего договора и заключение нового, т к они не принимают на регистрацию договора переуступки прав аренды… В Росреестре сказали, что могут принять соглашение о переуступке прав аренды, но не уверены, что регистратор его пропустит. В общем, ничего не ясно…

По практике регистратор пропускает трехстороннее соглашение (договор), которое является самостоятельным документом, а не приложением к договору аренды.

Должны ли мы зарегистрировать в Росреестре трехстороннее дополнительное соглашение к действующему договору аренды, в котором я с согласия арендодателя передаю все права по аренде новому арендатору, или это должен быть отдельный договор о переуступке прав аренды?

Правильнее будет заключить отдельный Договор. Во-первых, в принципе Договор заключался между двумя сторонами и появление третьей стороны в доп соглашении будет не совсем корректным. Во-вторых, Вы сами пишете, что у Вас по условиям Договора он может измениться на основании двухстороннего соглашения. В-третьих, по смыслу статьи 382 ГК РФ уступка требования является самостоятельной сделкой:

1. Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. В Росреестре сказали, что могут принять соглашение о переуступке прав аренды, но не уверены, что регистратор его пропустит. В общем, ничего не ясно…

Они Вам так сказали, потому что нечасто сталкиваются с подобными ситуациями, а быть может сотрудник, который это говорил, вообще не сталкивался с соглашениями об уступке требования по Договорам аренды.

На самом деле, что у Договора об ступке требования, что у нового Договора аренды в подобной ситуации будут одинаковые правовые последствия. То есть оформление всего через Договор об уступке — вполне приемлемый вариант. И гос регистрация такого Договора вполне возможна. Но если сотрудников Росреестра что-то смущает, Вы вполне можете заключить доп соглашение о расторжении Договора аренды и далее Арендодатель заключит Договор с новым Арендатором на тех же условиях. Для Вас вообще принципиальной разницы нет по большому счету, что Договор об уступке заключать, что перезаключение Договора аренды (расторжение Договора с Вами и заключение Договора с новым Арендатором) оформлять. Единственный нюанс в том, что соглашение о расторжении тоже надо будет зарегистрировать.

А так, мое мнение — регистратор спокойно пропустит Договор об уступке требования.

Источник:
http://pravoved.ru/question/2647673/

Переуступка прав аренды нежилого помещения: образец договора и пошаговая инструкция по оформлению соглашения

Переуступкой прав аренды называют процедуру, которая подобна купле-продаже. Но в этом случае предметом сделки будут арендные права. Как и остальные процедуры между участниками гражданских правоотношений, она может быть недействительной. Чтобы этого не было, следует ознакомиться с нюансами заключения сделки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Это понятие подразумевает смену лиц, которые заключили ранее договор аренды на объект. Обычно происходит смена арендатора – человека, снимающего помещение. А с оформлением соглашения о переуступке его права перестают действовать. Процедура может происходить только с разрешения арендодателя.

Законодательная основа

В ст. 615 ГК РФ указаны тонкости, которые должны соблюдаться арендатором при пользовании чужим имуществом. Но он имеет и некоторые права. Как зафиксировано в п.2, арендатор может:

  • отдавать имущество в субаренду;
  • передавать личные права и обязанности по договору с арендодателем третьим лицам;
  • отдавать объект в безвозмездное пользование;
  • передавать права по залоговым обязательствам;
  • передавать арендные права в уставной капитал коммерческих фирм.

Заключение договора: пошаговая инструкция

Желательно осуществлять процедуру с профессиональным юристом. В некоторых случаях есть ограничения на пользование имуществом. Во время заключения соглашения требуется их учитывать. Вся сделка включает несколько этапов.

Согласование условий

Участникам надо заранее договориться по поводу сделки. Обычно это происходит устно. На этом этапе определяется, следует ли оформлять переуступку. Требуется решить все вопросы. Разрешается присутствовать доверенному лицу любой стороны. Доверенность должна быть нотариально заверенной. Но обычно условия обсуждаются без 3 лиц.

Получение разрешения на замену стороны, снимающей объект

Если собственником объекта считается государство, проводится конкурс на определение арендатора с лучшими условиями для переуступки. Оценку результатов проводит комиссия. Когда арендодатель частное лицо, то комиссия оценивает условия.

При публичном аукционе требуется соблюдение закона №135 «О защите конкуренции». Желающий оформить аренду может оценить помещение, его пригодность для конкретных целей. В этом случае учитывается ст. 477 ГК РФ.

Необходимые документы

Нужно создать письменное соглашение перенайма. Желательно это делать после консультации со специалистом. Если договор неправильно составить, то его не примут даже при уплате пошлины. Из документов требуется:

  • заявление;
  • подтверждение оплаты госпошлины;
  • разрешение от комиссии;
  • свидетельства ОГРН, ИНН;
  • соглашение об аренде;
  • договор о переуступке;
  • бумаги на нежилое помещение;
  • физические лица должны предоставить паспорт, а юридические – учредительные свидетельства.

Основания для отказа

По ст. 615 ГК РФ, арендатор может отдавать объект недвижимости иным лицам. Но в нескольких случаях возможен запрет на такие сделки. Переуступка не оформляется при:

  • судебных спорах из-за недвижимости;
  • долгах перед владельцем;
  • наличии нарушений законов и строительных норм при строительстве недвижимости;
  • наличии долговых обременений у помещения.

Что делать в случае отказа, зависит от причины. Например, если есть долги перед собственником помещения, то их необходимо отдать. Тогда процедура переуступки снова будет доступна.

Обязательные пункты соглашения при замене арендатора

Соглашение должно состоять из 5 частей:

  1. Предмет договора. Эта часть включает то, какое обязательство получает во владение следующий пользователь. Пример: Деятельность участников, касающаяся переуступки прав на объект по договору аренды №125 от 21.02.2019г.
  2. Передача прав и обязанностей. В этой части указывается, какие передаются документы и права на обязательство.
  3. Права и обязанности. Пример: Арендодатель предоставляет арендатору переуступку прав третьему лицу. Договоренность обладает юридической силой в течение действия первого договора.
  4. Ответственность. Указываются последствия за скрытие правдивых сведений и прочих нюансов.
  5. Дата и разрешение сторон на передачу прав и обязательства по извещению, а также срок передачи документации и извещения.

Соглашение нужно сделать в 3 экземплярах. Иногда нужна 4 копия, которую отдают в Росреестр.

Что важно знать?

Этот договор означает, что заканчивается право аренды у прошлого арендатора. Оно появляется у его правопреемника. Из-за этого сроки не утверждаются. Но необходимо контролировать, чтобы срок аренды объекта новым правообладателем не был больше, чем это зафиксировано в основном соглашении.

Если до завершения аренды менее года, то сделку необязательно регистрировать. При пролонгации прав с собственником регистрация выполняется с даты пролонгации. В иных ситуациях учитываются нормы положения ФЗ о регистрации.

Регистрацию осуществляют после заключения соглашения сторонами. Заранее следует составить заявление и заплатить пошлину. Сделка регистрируется в Росреестре. Сейчас по РФ работают многофункциональные центры, которые предоставляют посредническую деятельность.

Обоим участникам процедуры нужно обратиться к регистратору МФЦ или непосредственно в Росреестр и предъявить экземпляры соглашений и документацию. Обратно выдается расписка и назначается дата посещения – примерно спустя 10 рабочих дней.

По окончанию процедуры информацию о новом арендаторе включают в государственный кадастр. Ему выдается выписка из ЕГРН, где его указывают в качестве правообладателя. А на противоположной стороне соглашения указывается отметка о регистрации.

Выгоды сделки

Сделка заключается на выгодных условиях. Эта процедура обычно применяется для коммерческой недвижимости, которая приносит хороший доход. Преимущества предоставляются прежнему и новому арендатору. Процедура переуступки предоставляет новому арендатору несколько преимуществ:

  1. Получение выгодной коммерческой недвижимости в обход конкуренции.
  2. Хорошие условия. Часто наем объекта первым арендатором выполняется при незначительной востребованности на выгодных условиях. Благодаря переуступке появляются права пользоваться, как и при такой же сделке.
  3. Не нужно оформлять субаренду помещения.

Преимущества предоставляются не только стороне, в пользу которой выполняется уступка прав, но и той, которая выполняет их передачу. Сделка выгодна для продавца из-за следующих нюансов:

  1. Можно отдать в аренду объект заинтересованному человеку при условии, что недвижимость не нужна арендатору. Тогда не нужно оплачивать неустойку за досрочное расторжение сделки.
  2. Будет дополнительный доход. Лицо, которому передается переуступка, оплачивает большие отступные прежнему арендатору.

Проблемой сделки является то, что требуется выполнять условия предыдущего соглашения. Обычно они не подходят для нового арендатора. Но изменить условия прошлой сделки можно не всегда.

Источник:
http://pravosudie.guru/nedvizhimost/nezhilaya/sdelki/arenda/pereustupka-prav.html