Назначение недвижимости

Назначение недвижимости

Ст. 130 и 132 ГК РФ, относят к недвижимости следующее имущество:

  • земля (земельные участки);
  • недра;
  • различные здания и сооружения, в том числе и такие, возведение которых не завершено;
  • предприятие, как единый имущественный комплекс – совокупность всех находящихся на балансе зданий и сооружений, машин и механизмов, станков и так далее;
  • самолеты;
  • морские и речные суда;
  • другое имущество, признанное недвижимостью соответствующим законодательным актом.

Характерные признаки недвижимости

Главным признаком, отличающим недвижимое имущество от движимых вещей, является его неразрывная связь с землей. Это имущество невозможно переместить с места на место, не причиняя ему такого вреда, который бы существенно ограничил либо вообще сделал невозможным использование его по назначению. Конечно же, к самолетам и судам такое ограничение не относится.

Другими признаками , характеризующими недвижимость, являются:

  • необходимость проведения процедуры государственной регистрации права собственности и других вещных прав на такое имущество, а также государственной регистрации правоустанавливающих документов, на основании которых осуществляется переход недвижимости от одного владельца или пользователя к другому (договоры купли-продажи, дарения, мены и так далее);
  • целевое назначение – все объекты недвижимости классифицируются по группам в зависимости от того, с какой целью собственник намерен использовать такое имущество – для проживания, ведения бизнеса, строительства и т. д. При этом целевое назначение указывается в документах на такое имущество, а для его изменения требуется прохождение специальной процедуры, установленной законодательством.

Правовое регулирование целевого назначения недвижимого имущества

Целевое назначение недвижимости регулируются актами гражданского законодательства, а также законодательными нормами, регулирующими отношения, связанные с отдельными категориями имущества – земельным законодательством, жилищным, хозяйственным, водным и т. д.
В большинстве случаев вопросы о целевом назначении недвижимого имущества связаны либо с земельными участками, либо с объектами жилищного или промышленного строительства.

Целевое назначение земли

Все земельные участки, в чьей бы собственности они не находились, распределяются на следующие группы:

  • земли сельхозназначения. Они предназначены для ведения сельского хозяйства: выращивания пищевых с технических культур, разведения скота и птицы и т. д. Земли сельхозназначения имеют внутреннюю классификацию в зависимости от конкретного вида деятельности;
  • земли населенных пунктов. Находятся в границах городов, сел и поселков. К ним относятся земли, предназначенные для жилой и промышленной застройки; земли общего пользования в населенном пункте – улицы, парки;
  • земли промышленности;
  • земли транспорта;
  • земли связи и средств массовой коммуникации (телевидение, радио);
  • земли обороны;
  • земли ленного фонда;
  • земли водного фонда;
  • земли природоохранного фонда. Они включают территории, предназначенные для организации заповедников, национальных парков, мест для оздоровления и рекреации;
  • земли запаса – участки, не входящие в какую-либо категорию из перечисленных выше.

Целевое назначение объектов строительства

Наиболее часто встречается подход, при котором целевое назначение объектов строительства определяется возможностью постоянного или временного проживания в них людей.

Исходя из этого, недвижимость может подразделяться на следующие категории:

  • производственные объекты. Они представляют собой помещения, на территории которых осуществляется производство различной продукции;
  • инфраструктурные объекты – инженерные сети и транспортные коммуникации;
  • нежилые непроизводственные объекты – складские и офисные помещения, торговые помещения, объекты социально-культурной сферы;
  • жилой фонд – помещения, предназначенные для постоянного или временного проживания в них людей.

Еще одним вариантом классификации объектов строительства в зависимости от их целевого назначения является их разделения на:

  • здания – объекты, предназначенные для проживания в них людей либо выполнения различных хозяйственных функций. В свою очередь внутри данной категория имеет свое деление. Соответственно, здания могут быть жилыми (индивидуальные и многоквартирные дома, коттеджи и т. д.); предназначенными для коммерческой деятельности (офисные здания, склады, заведения торговли и т. д.); а также специальными, иначе называемыми – общественными (здания больниц, школ, учреждений культуры и т. д.)
  • сооружения – объекты, не являющиеся зданиями. Они не предназначены для проживания в них людей и выполнения других функций, присущих зданиям;

Источник:
http://petersit.ru/naznachenie-nedvizhimosti/

Понятие объекта недвижимости

Правовой центр ДВА М предлагает услуги по защите прав собственников строений в спорах, касающихся статуса строения как движимого имущества или объекта недвижимости.

Правовой центр ДВА М обладает обширным опытом разрешения задач, связанных с режимом объектов недвижимости, и готов оказать широкий спектр юридических услуг по вопросам, связанным с возведением капитальных объектов, включая:

Объекты недвижимости

Объект недвижимости — это:

Анализ возможностей
признать здание недвижимой вещью или некапитальным объектом

Юридическое сопровождение при проведении проверок компетентных органов

Подготовка юридических заключений
по вопросам предотвращения рисков привлечения к ответственности за самовольное строительство

Представление интересов в судах
по спорам, связанным с привлечением к ответственности за самовольную постройку

«Словарное» определение понятия объекта недвижимости содержится в Гражданском кодексе: к недвижимым вещам относятся земельные участки и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Кроме того, к объектам недвижимости относятся некоторые формально движимые вещи, которые признаются недвижимостью в силу закона: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Отличие объектов недвижимости (или, по-другому, капитальных объектов) от всех остальных (движимых) вещей – в их режиме: объект недвижимости подлежит государственной регистрации, процесс его создания жестко регламентирован (должно быть получено разрешение на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию). В случае несоблюдения требований к созданию или регистрации недвижимого имущества к нему могут быть применены правила о самовольной постройке.

В то же самое время, движимое имущество (например, некапитальные объекты) не подлежит государственной регистрации, может создаваться без получения разрешения на строительство и в большинстве случаев может быть размещено без дополнительных согласований.

Одно из основных направлений деятельности Правового центра — комплексное сопровождение размещения некапитальных объектов в Москве и Московской области.

Современные строительные технологии позволяют использовать быстровозводимые некапитальные строения в качестве временной или постоянной альтернативы большинству видов недвижимости – складов, производственных корпусов, офисов, объектов общепита и развлечений, баз отдыха и т.д.

На практике вопрос о том, что такое объект недвижимости, становится важным в тех случаях, когда собственник постройки пытается определить, можно ли отнести возведенную постройку к объектам недвижимости либо к некапитальным строениям.

При этом критерии, предусмотренные законом (наличие прочной связи с землей, невозможность переместить постройку без несоразмерного ущерба ее назначению) являются недостаточно определенными и могут толковаться весьма широко.

В связи с этим данные критерии невозможно применять в каждом конкретном случае напрямую.

В случае судебного разбирательства опытный юрист может представить убедительные аргументы относительно наличия или отсутствия признаков объекта недвижимости у каждого из спорных строений.

Кроме того, позиция о капитальности или некапитальности возведенного строения должна быть обеспечена убедительными доказательствами, которые могут быть получены, в том числе, заблаговременно до возникновения спора с контрагентами или государственными органами.

Вопросы подбора таких доказательств и представления интересов клиента в процессе их получения также относятся к экспертизе Правового центра ДВА М.

Также самостоятельным и весьма непростым вопросом является отнесение к недвижимости объектов незавершённого строительства. Здесь необходимо обосновать достаточную степень завершения строительных работ (готовность фундамента и т.д.) для регистрации незавершённого строительства как самостоятельного объекта недвижимости. А такая регистрация во многих случаях принципиально важна. Например? при строительстве на арендованном участке чтобы сохранить права на землю после истечения срока аренды.

Мы подберем необходимые и достаточные доказательства, подтверждающие статус строения как капитального или некапитального объекта, подготовим правовую позицию и обеспечим справедливое разрешение судебного или внесудебного спора.

Наш многолетний опыт и знание тонкостей гражданского, градостроительного и земельного законодательства могут защитить Ваши интересы с максимальной эффективностью и минимальными затратами.

Источник:
http://www.2m.ru/uslugi/oborot-ob-ektov-nedvizhimosti/ponyatie-ob-ekta-nedvizhimosti

Классификация недвижимости

Классификация объектов недвижимости – это тип упорядочивания информации о недвижимости, допускающий компоновку по тем или иным признакам. Требуется для проведения кадастрового и инвентарного учёта, нормирования мероприятий по их целесообразному использованию.

Всякая деятельность на рынке недвижимости опирается на классификацию. На основе таковой проводится ревизия муниципальной и государственной собственности.

Мониторинг использования земель по целевому назначению, проектирование градостроительных зон и иные виды работ по землеустроительству – осуществляется планово, с опорой на контекстуальную основу категорий земель и регламента использования зданий и сооружений.

Данная тенденция деятельности, вопреки потребности в формировании групп тех или иных типов и видов, не имеет чёткой основы. Иногда допускаются разночтения, применяемые в той или иной специфической области использования.

Общие сведения

Классическое разделение опирается на следующие ориентиры компоновки:

  • по происхождению;
  • функциональному назначению;
  • по формам собственности;
  • по масштабности;
  • готовности к использованию.

Фацетный метод – выявляет характеристики объектов и сопоставляет их по группам соответственно с наиболее часто встречающимися общими свойствами. Отличается линейным характером, но допускает формирование подклассов, подгрупп и т.п.

Иерархический метод – многоступенчатое деление и сопоставление. На низшей ступени объекты сопоставляются по одним характеристикам, а на более высокой – по иным. Получается гибкая система, допускающая рассмотрение каждой учётной единицы с различных ракурсов.

Каждая группа определяется в контексте совокупности свойств, опираясь на те характеристики, которые выявились в результате определения их сущности, создающей между ними единство, допускающее оперирование недвижимостью.

В их число попадают характеристики, выявленные при помощи аналитической исследовательской деятельности специалистов теоретиков, опирающихся на практическую основу, диктуемую рынком или иными социальными институтами, к которым относится структура власти, а так же система регистрирующего органа, налоговой и иных служб и уполномоченных учреждений.

Базовая классификация недвижимости

Маркетинговая основа включает дифференциацию земель и жилых зданий на элитный продукт, бизнес-класс, эконом-класс. А так же здания и помещения, участвующие в производственной деятельности государства или муниципалитета или предназначенные для извлечения прибыли.

На этой основе формируется представление об эффективности использования того или иного объекта.

  • Градостроительные ориентиры зон застроек и расположенных зданий, различающиеся по степени износа (ветхости) и элитарности районирования застроек.
  • Технические характеристики и виды рынков: первичный и вторичный рынки жилья.
  • Дифференциация по видам объектов недвижимости: здания различной этажности, частные дома, гаражи, стоянки, промышленные здания, торговые и культурно-спортивные комплексы и т.п.

Классификация по происхождению

Под происхождением имеется в виду два типа базовых характеристик, которые определяются в каждом принципе классификации, дополняясь более узкими специфическими свойствами. К ним относятся:

  1. Естественные, возникшие в результате природных причин, из числа земель, разделённых по категориям и иным принципам использования и участия в обороте (изъятых ЗУ из оборота).
  2. Искусственные, к которым относятся здания и сооружения, возникшие посредством деятельности человека.
Читайте также  Сколько времени отводится патологоанатому на вскрытие одного больного умершего от коронавируса? С уважением! вопрос №17881248

Любая существующая недвижимость относится к тому или иному типу. В более узком смысле естественные природные контексты или недвижимость по природе, включают в себя следующие комплексы:

  • земельные массивы, разделённые по видам разрешённого использования;
  • массивы лесов;
  • водные ресурсы;
  • особо охраняемые зоны;
  • использующиеся под туристические зоны и зоны отдыха;
  • пригодные для разработки недр;
  • земли, изъятые из оборота и т.п.

Классификация недвижимости по функциональному назначению

Каждое возведённое строение или земельный участок выполняет соответствующую функцию, на основании сходства которых, появляются основания для объединения в группы по признакам.

Это самые многочисленные и дробные качества дифференциации, на их основании подразделяются на жилые и нежилые помещения, а здания распределяются по видам функционирования, используясь под те или иные цели.

В их числе земли, которые утрачивают статус природных комплексов в момент соприкосновения с человеческой деятельностью, адаптирующей их под те или иные мероприятия, и предусматривающие извлечение пользы путём обработки или возведения капитальных и иных строений.

Например, дифференциация участков по целевому использованию: под ЛПХ или ИЖС, имеет внутреннюю структуру, обусловленную кодами разрешённого использования (см. Участок под индивидуальное жилищное строительство). Наделы под личное подсобное хозяйство могут подразделяться на луга, пастбища, земли под сады и огороды.

То же касается участков под застройку, где нет унифицированного регламента.

Если речь идёт об искусственных объектах, то функциональные характеристики имеют обширный перечень:

  • жилые и нежилые здания, помещения;
  • жилые здания с нежилыми помещениями нижних этажей;
  • частный сектор;
  • торговые комплексы;
  • офисные центры;
  • культурно-спортивные центры;
  • гостиницы и пансионаты;
  • парки, кинотеатры и зоны отдыха;
  • дачные посёлки;
  • школы, детские сады и т.п.

Функциональное назначение закладывается при выборе участка под строительство и составлении строительного проекта (см. Документы на строительство дома).

Классификация недвижимости по формам собственности

Каждый объект недвижимости имеет владельца и является собственностью физического или юридического лица, либо состоит на балансе у региональной администрации или содержится за счёт федерального бюджета.

Аналогично типам собственников, в число которых входят и балансодержатели, выделяются формы собственности:

  1. государственная;
  2. муниципальная;
  3. коммерческая;
  4. индивидуальная.

В зависимости от того, кому принадлежит недвижимость, выстраивается гражданско-правовая цепочка взаимодействия. Например, собственником земель является государство, которое передаёт наделы, закреплённые за региональными территориями, местным муниципалитетам.

В свою очередь они вправе вести имущественное управление, передавая недвижимость предприятиям и гражданским лицам:

  • в собственность;
  • в аренду или наём.

Классификация недвижимости по масштабности

Масштабность – свойство объектов, определяющее их способность к дальнейшей реорганизации путём разделения или объединения.

Например, жилые и нежилые помещения имеют способность объединяться в здание. А здание допускает только разделение на помещения.

То есть основой и базой классификации, в данном случае, выступает учётная единица.

В целом их допускается комплектовать следующим образом:

  • земельный массив;
  • земельный участок;
  • частный дом с участком, коттедж;
  • дачный домик, дачный участок;
  • комплексы промышленных строений и сооружений;
  • здание для промышленных целей;
  • многоквартирный многоэтажный дом;
  • малоэтажный дом;
  • отдельная квартира;
  • секция или подъезд, этаж секции;
  • комплекс административных сооружений;
  • офисное помещение;
  • торговый комплекс;
  • торговое помещение.

Данный перечень далеко не полон.

Классификация недвижимости по готовности к использованию

На этом базовом основании выделяют здания и помещения, допускающие или не допускающие его эксплуатацию (см. Как принять новостройку у застройщика). На основании данных базовых характеристик, вся имеющаяся на рынке недвижимость делится на следующие типы:

Готовые капитальные строения, приобретшие данный статус после завершения строительства и сдачи в эксплуатацию. Получают разрешение на беспрепятственное использование по целевому назначению.

Недостроенные объекты считаются таковыми с момента утверждения и получения на руки выписки из градостроительной документации, разрешающей возведение капитального строения, до момента ввода в эксплуатацию.

К данной категории классов принято относить так же:

  • Здания или помещения, требующие реконструкции или капитального ремонта.
  • Аварийные строения, требующие сноса.

В данную стадию объекты вступают только после комиссионного обследования и оформления соответствующей документации, констатирующей недопустимость использования по назначению (см. Акт обследования объектов недвижимости).

Источник:
http://myestate.club/kuplya-prodazha/klassifikatsiya-obektov-nedvizhimosti.html

Понятие объекта недвижимости

Правовой центр ДВА М предлагает услуги по защите прав собственников строений в спорах, касающихся статуса строения как движимого имущества или объекта недвижимости.

Правовой центр ДВА М обладает обширным опытом разрешения задач, связанных с режимом объектов недвижимости, и готов оказать широкий спектр юридических услуг по вопросам, связанным с возведением капитальных объектов, включая:

Объекты недвижимости

Объект недвижимости — это:

Анализ возможностей
признать здание недвижимой вещью или некапитальным объектом

Юридическое сопровождение при проведении проверок компетентных органов

Подготовка юридических заключений
по вопросам предотвращения рисков привлечения к ответственности за самовольное строительство

Представление интересов в судах
по спорам, связанным с привлечением к ответственности за самовольную постройку

«Словарное» определение понятия объекта недвижимости содержится в Гражданском кодексе: к недвижимым вещам относятся земельные участки и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Кроме того, к объектам недвижимости относятся некоторые формально движимые вещи, которые признаются недвижимостью в силу закона: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Отличие объектов недвижимости (или, по-другому, капитальных объектов) от всех остальных (движимых) вещей – в их режиме: объект недвижимости подлежит государственной регистрации, процесс его создания жестко регламентирован (должно быть получено разрешение на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию). В случае несоблюдения требований к созданию или регистрации недвижимого имущества к нему могут быть применены правила о самовольной постройке.

В то же самое время, движимое имущество (например, некапитальные объекты) не подлежит государственной регистрации, может создаваться без получения разрешения на строительство и в большинстве случаев может быть размещено без дополнительных согласований.

Одно из основных направлений деятельности Правового центра — комплексное сопровождение размещения некапитальных объектов в Москве и Московской области.

Современные строительные технологии позволяют использовать быстровозводимые некапитальные строения в качестве временной или постоянной альтернативы большинству видов недвижимости – складов, производственных корпусов, офисов, объектов общепита и развлечений, баз отдыха и т.д.

На практике вопрос о том, что такое объект недвижимости, становится важным в тех случаях, когда собственник постройки пытается определить, можно ли отнести возведенную постройку к объектам недвижимости либо к некапитальным строениям.

При этом критерии, предусмотренные законом (наличие прочной связи с землей, невозможность переместить постройку без несоразмерного ущерба ее назначению) являются недостаточно определенными и могут толковаться весьма широко.

В связи с этим данные критерии невозможно применять в каждом конкретном случае напрямую.

В случае судебного разбирательства опытный юрист может представить убедительные аргументы относительно наличия или отсутствия признаков объекта недвижимости у каждого из спорных строений.

Кроме того, позиция о капитальности или некапитальности возведенного строения должна быть обеспечена убедительными доказательствами, которые могут быть получены, в том числе, заблаговременно до возникновения спора с контрагентами или государственными органами.

Вопросы подбора таких доказательств и представления интересов клиента в процессе их получения также относятся к экспертизе Правового центра ДВА М.

Также самостоятельным и весьма непростым вопросом является отнесение к недвижимости объектов незавершённого строительства. Здесь необходимо обосновать достаточную степень завершения строительных работ (готовность фундамента и т.д.) для регистрации незавершённого строительства как самостоятельного объекта недвижимости. А такая регистрация во многих случаях принципиально важна. Например? при строительстве на арендованном участке чтобы сохранить права на землю после истечения срока аренды.

Мы подберем необходимые и достаточные доказательства, подтверждающие статус строения как капитального или некапитального объекта, подготовим правовую позицию и обеспечим справедливое разрешение судебного или внесудебного спора.

Наш многолетний опыт и знание тонкостей гражданского, градостроительного и земельного законодательства могут защитить Ваши интересы с максимальной эффективностью и минимальными затратами.

Источник:
http://www.2m.ru/uslugi/oborot-ob-ektov-nedvizhimosti/ponyatie-ob-ekta-nedvizhimosti

Виды и типы недвижимости, их экономическая составляющая

В настоящее время в России происходит активное развитие рынка недвижимости и все большее число наших сограждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимым имуществом.

В Российской Федерации, как и во всем мире, недвижимость выступает основой личного существования граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. Поэтому ознакомление с видами недвижимости, существующими в РФ, а также с зарождением и формированием юридического понятия недвижимости, думается, будет не безынтересно.

Виды недвижимости: экскурс в историю

Юридическое разделение имущества на виды, т.е. на движимые объекты и недвижимость зародилось еще во времена римской империи. Римское право использовало классификацию предметов на движимые и недвижимые виды, применяя критерий физической невозможности перемещения недвижимых вещей, прежде всего, земли и того, что с ней неразрывно связано. Согласно законам древнего Рима, движимые предметы могли быть свободно перемещены в пространстве без повреждений.

Соответственно, физический критерий прочной связи предмета с землей и невозможности его передвижения предопределил классификацию недвижимости сначала в римском праве, а потом и повсеместно на уровне основополагающей государственной доктрины. Сегодня недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства.

Виды недвижимости в России

Термин «недвижимость» появился в России в 17 веке, но до сих пор нигде нет его точного юридического определения. Так согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся:

  • земельные участки,
  • участки недр,
  • обособленные водные объекты,
  • леса,
  • многолетние насаждения,
  • здания,
  • сооружения,
  • объекты незавершенного строительства,
  • все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Также к видам недвижимости в России относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Помимо этого, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Читайте также  Алыкул Осмонов

Например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается одним из видов недвижимости. Согласно Гражданскому кодексу РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

Экономическая сущность видов недвижимости

Среди основных элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства — это могут быть:

  • земля,
  • административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения,
  • сооружения предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

К отличительным экономическим характеристикам видов недвижимости можно отнести следующие:

  • редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости),
  • стоимость прилегающих земель, зданий,
  • территориальные особенности (изменение территориальных предпочтений может повысить или снизить стоимость видов недвижимости даже без физических изменений),
  • целевое назначение, которое, как правило, без существенных затрат не может быть изменено.

Подразделение видов недвижимости в зависимости от характера использования и по своему происхождению

Из вышесказанного подразумевается, что недвижимость распределяется на три основных вида: земля, жилье и нежилые помещения. В зависимости от характера использования виды недвижимости распределяются на используемые:

  • для жилья (дома, коттеджи, квартиры, дачи),
  • для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины и др.),
  • для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т. п.),
  • для сельскохозяйственных нужд (фермы, сады, огороды и пр.),
  • для специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады и др.).

Виды недвижимости также различаются по своему происхождению:

  • созданные природой без участия труда человека,
  • являющиеся результатом труда человека,
  • созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

Итак, к недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты основных средств. А такие виды недвижимости, как земля и недра имеют огромную экономическую и стратегическую значимость для любого государства.

Недвижимость в любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов, и поэтому для этой категории имущества введена обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права, т.к. связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения невозможна.

Определение важнейших видов недвижимости как в других странах, так и в России, не имеет серьезных различий и в основном совпадает. К отличительной особенности недвижимости во всем мире относится ее неразрывная связь с землей. Вне связи с земельными участками виды недвижимости теряют свое обычное назначение.

Как ни странно, к недвижимости закон также относит морские и воздушные суда и космические объекты – например, космические спутники. Это связано со сложной процедурой регистрации такой техники. А вот деревья из специальных питомников и дома, предназначенные под снос, недвижимостью не являются.

Но мало кто из нас сталкивался с необходимостью купить или арендовать спутник. Так что для большинства людей недвижимость – это земля, жилье и нежилые помещения.

Функции, происхождение, готовность

Первая классификация различает недвижимость по ее признакам. Согласно ей, недвижимость различается по функциям, происхождению и готовности к эксплуатации.

По функциональному назначению недвижимость делится на земельные участки под застройку, природные комплексы (парки, сады), жилые дома, здания, предназначенные для коммерческих целей (офисы, торговые центры, гостиницы), частные жилые постройки (дачи, коттеджи, загородные дома с земельными участками), а также промышленные помещения (фабрики, паркинги, склады).

По происхождению выделяются такие виды недвижимости, как земельные массивы, участки, жилищные комплексы, многоквартирные дома, квартиры и комнаты в многоквартирных жилых домах, индивидуальные жилые дома, комплексы административных зданий и торговые здания.

А по готовности к эксплуатации различают три типа объектов: готовые, нуждающиеся в реконструкции и строящиеся.

Специализация

Классификация нового стандарта Российского общества оценщиков проще. Она различает два вида недвижимости – специализированную и неспециализированную.

К первому типу недвижимости относятся объекты, функции которых в силу их конструктивных особенностей очень ограничены – например, церковь, школа, насосная станция или котельная. Такие постройки крайне редко выставляются на продажу, так как использовать их можно только по изначальному предназначению.

Ко второй группе относятся все остальные объекты, которые можно использовать с самыми разными целями. Они пользуются постоянным спросом на открытом рынке.

Классы бизнес-центров

И, наконец, существует третья система, получившая у нас название «западной» и предназначенная для классификации коммерческих объектов. Она подразделяет недвижимость на три класса – «А», «В» и «С».

Объекты класса «А»

Это все престижные бизнес центры, вне зависимости от назначения. В эту категорию входят как торговые помещения и офисы, так и заводские цеха, фабрики, больницы и склады. Все они должны отличаться качеством отделки и инженерных коммуникаций, а также современной планировкой.

Класс «В»

Включает в себя объекты, предназначенные для инвестиций, то есть сдачи в аренду. Они не так престижны, как объекты класса «А», в них могут отсутствовать некоторые элементы обслуживания – например, система кондиционирования или парковка.

Класс «С»

Это так называемая «избыточная недвижимость» – земля со зданиями или свободные участки, которые не нужны для ведения бизнеса. В нашей стране такими объектами можно считать помещения, сдаваемые в аренду различными НИИ и производственными комплексами.

На первый взгляд, во всех этих системах легко запутаться. Но существование различных классификаций видов недвижимости – это скорее плюс. Все они способствуют исследованию рынка недвижимости и облегчают разработку адекватных методов оценки объектов.

Источник:
http://bbf.ru/magazine/16/4024/

Классификация объектов недвижимости А, В, С и так Dалее

Практическое значение различных классификаций объектов недвижимости заключается в том, что они позволяют быстро и легко получить информацию об основных параметрах, качестве и состоянии здания или помещения, а также определить диапазон возможной стоимости жилья. К сожалению, любая классификация носит условный характер и ни в коем случае не отменяет необходимости учитывать индивидуальные особенности объекта и прочие нюансы. К тому же для того чтобы отнесение той или иной недвижимости к соответствующему классу имело смысл, участники рынка должны четко понимать, на каком основании и по какому принципу это делается.

Разумеется, обеспечить единый подход при составлении классификации непросто, особенно тогда, когда вокруг все постоянно изменяется. Российский рынок недвижимости сравнительно молод, но развивается стремительными темпами. Появляются новые строительные технологии и материалы, растут требования покупателей к качеству такой продукции. Соответственно и принадлежность объекта к той или иной категории — величина отнюдь не застывшая. Вдобавок риелторы, девелоперы и консультанты часто создают свои классификации для тех сегментов рынка, в которых они работают, или адаптируют западные системы стандартов к российским условиям. Отдельные варианты получают широкое распространение, их активно используют. Речь идет, например, о классификации офисной и складской недвижимости компании Knight Frank. Однако некоторые участники рынка посчитали ее устаревшей, и с учетом их мнений другой крупный игрок — Swiss Realty Group — разработал и предложил рынку свою типологию.

Конечно, говорить о прямом конфликте версий не приходится. Каким бы ни был подход к классификации объектов недвижимости, панельная хрущевка и монолитная высотка, современный бизнес-центр и здание бывшего НИИ всегда окажутся в разных классах. А вот с пограничными и внутриклассовыми категориями сложнее, здесь порой бывает трудно разобраться даже профессионалу. Но мы все-таки попробуем это сделать.

Жилая недвижимость
Как утверждают многие риелторы, наиболее универсальным и понятным широкому кругу участников рынка, в том числе непрофессионалам, является деление жилой недвижимости на категории «эконом», «бизнес» и «люкс», или «элит». Впрочем, отсутствие четких границ между классами, низкая степень детализации и большое количество объектов, выходящих за пределы такой классификации, делают ее весьма условной и приблизительной. К тому или иному классу недвижимость отнесена в основном в соответствии с ее качественными характеристиками, такими как месторасположение, архитектурное решение, используемые строительные и отделочные материалы, высота потолков, удобство планировок, инженерное обеспечение здания, наличие благоустроенной территории, парковки и т. д. Наиболее спорным классом является, естественно, элитная недвижимость. Нередки случаи, когда в данную группу напрямую или косвенно пытаются включить любой современный монолитный дом презентабельного вида — ведь это значительно повышает стоимость расположенных там квартир. Однако, чтобы иметь право называться элитным, здание должно отвечать многим весьма жестким требованиям.

Так, специалисты компании Knight Frank разделяют дорогую недвижимость на классы А+, А и В. Различия между А и А+ незначительны: в первом случае используют менее престижные инженерные системы, более простые строительные и отделочные материалы, а кондиционирование может быть не индивидуальным, а центральным. Итак, что же такое элитный дом? Это всегда новое (не реконструированное) здание, построенное по индивидуальному проекту, который выполнен известным архитектором. Кроме того, нужны надежная репутация застройщика и, разумеется, престижное месторасположение. Несмотря на то что в данном сегменте начался процесс децентрализации, некоторые эксперты считают, что элитное жилье не может находиться за пределами Садового кольца. Другие специалисты не столь категоричны, однако и они полагают, что относительная близость к центру или, по крайней мере, расположение дома по западному либо юго-западному направлению обязательно. Не менее важным признаком является однородное социальное окружение — как в отношении самого дома, так и применительно к району в целом. Элитная квартира должна иметь свободную планировку и быть ориентирована на две, а лучше на три стороны света, а потолки здесь не могут «опускаться» ниже 3,3 м. Входную группу и холлы в доме отделывают с использованием ценных пород дерева и натурального камня, а внутреннюю территорию — огораживают и благоустраивают. Застройщику необходимо предусмотреть, чтобы в подземном паркинге с высотой потолка не ниже 2,5 м на каждую квартиру приходилось как минимум по три машино-места площадью от 18 кв. м каждый. Сам гараж следует оборудовать спринклерной системой пожаротушения. Кроме того, обязательны также система климат-контроля, сочетание нескольких видов отопления (водное, воздушное и электрическое), наличие механических и химических фильтров для очистки воды и воздуха, двойного ввода электрики (30–35 кВт на квартиру), высококачественных бесшумных лифтов, выполненных по индивидуальному заказу ведущими производителями в данной области (Kоne, Otis, Tissen, Schindler) и имеющими дорогую отделку, а также современных телекоммуникаций с возможностью выбора оператора. Разумеется, жильцы элитного дома не должны беспокоиться о своей безопасности — все вопросы по управлению зданием и его эксплуатации в таких объектах берут на себя профессиональная управляющая компания и сервисная служба.

Читайте также  Все о декретной должности

У здания класса В (новое строительство или реконструкция) фасад и зоны общего пользования отделаны менее дорогими материалами, инженерная начинка не претендует на звание ультрасовременной, на квартиру полагается меньшее количество киловатт и всего одно или два машино-места на парковке, которая не всегда бывает подземной. Вопросы вызова такси или подключения к кабельному телевидению жильцам зачастую приходится решать своими силами, однако оптико-волоконная связь и линии МГТС в доме должны существовать.

Один из серьезных недостатков классификаций, подобных той, что была разобрана нами, заключается в следующем: в них нет места многим зданиям старой постройки. Например, неясно, можно ли отнести к элитной недвижимости исторические особняки, а в категорию бизнес-класса включить престижные сталинские высотки. Часто в доме, построенном в центре города, нельзя устроить подземный паркинг или соблюсти все требования к технической, инженерной оснащенности из-за проблем с коммуникациями, которые не справляются с такой нагрузкой. Поэтому некоторые эксперты предлагают исходить прежде всего из месторасположения дома (другими словами, чем ближе к Кремлю — тем элитнее недвижимость). Еще один вариант — ориентироваться на стоимость квадратного метра или квартир в доме. При всей разности этих подходов у них есть общее — высокая степень приближенности к оценке объекта и отсутствие здесь комплексного подхода.

В сегменте загородной недвижимости принято выделять объекты эконом- и бизнес-классов (иногда внутри них вычленяют категорию «улучшенный класс», или «класс плюс»), а также элитные дома. Встречается классификация объектов на основании цены (дорогие и дешевые) или по архитектурному проекту (типовые и эксклюзивные поселки). По словам Тимура Сайфутдинова, генерального директора компании «Терра-недвижимость», основными факторами, влияющими на стоимость коттеджа, являются состояние рынка, баланс спроса и предложения, число продавцов, месторасположение (удаленность от МКАД и направление), площадь участка и домовладения, видовые характеристики (наличие леса, водоема — в непосредственной близости), соседство (тип и качество застройки близлежащих территорий), наличие всех необходимых коммуникаций и технических условий на них, инфраструктуры, полнота и достоверность документов на объект и наличие или отсутствие обременений. Разумеется, такие негативные факторы, как близость кладбища, линий электропередач, промзон, свалок или перспектива масштабного строительства на близлежащих территориях таких объектов коммерческой недвижимости, как промышленные или логистические центры, в значительной степени влияют на отнесение коттеджного поселка к той или иной категории.

Офисные помещения
До недавнего времени основной классификацией офисных площадей было деление их на три (А, В ,C) или четыре класса (в этом случае добавляли D). Объекты класса А — это современные бизнес-центры, построенные по проекту известного архитектора девелопером, который имеет отличную репутацию и определенный опыт работы в данной области. Помещения в них отличаются оптимальными планировочными решениями и высоким качеством отделки, само здание оснащено новейшими инженерными системами, а решением всех вопросов по его эксплуатации занимается профессиональная управляющая компания. Разумеется, для удобства арендаторов создана развитая инфраструктура, а подземный паркинг предполагает наличие как минимум одного Машино-места на 60 кв. м арендуемых площадей. Для офиса класса В значимо, чтобы там был сделан хороший ремонт, существовала круглосуточная охрана и производился контроль доступа в помещения, а также чтобы исправно функционировали службы управления объектом. Класс С объединяет офисы, построенные с другой целью, — здания бывших НИИ, гостиниц, учебных заведений и прочие административные объекты, помещения на первых этажах и в подвалах жилых домов. Как правило, все бытовые вопросы, в том числе касающиеся охраны, арендаторы решают сами. Если наряду с С выделяется еще и класс D, то основная разница между ними заключается в качестве помещений, используемых под офисы, наличии в них хотя бы косметического ремонта, в определенном состоянии общественных зон. К классу D иногда относят все подвалы.

В конце прошлого года ведущие консалтинговые компании CB Richard Ellis Noble Gibbons, Colliers International, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko и Jones Lang LaSalle анонсировали новую систему стандартов для офисной недвижимости. При этом в расчет принимали только качественные офисные площади, подразделяемые на три класса — А, В, В+. Главное отличие новой классификации — в более структурированных критериях оценки. Все параметры поделены на группы, в каждой из которых есть определенный набор обязательных и желательных характеристик.

Например, для класса А императивным является соответствие объекта следующим требованиям: наличие центральной системы управления зданием, возможности устанавливать индивидуальный климатический режим для каждого офисного блока, современных систем пожарной безопасности, высококачественных скоростных лифтов от ведущих мировых производителей, двух независимых источников электроснабжения с автоматическим переключением или дизельного генератора, современных систем безопасности и контроля доступа в здание (система видеонаблюдения для всех входных групп, включая парковку, систему электронных пропусков, круглосуточную охрану здания). Кроме того, высота потолков должна быть не менее 2,7–2,8 м, планировка этажа — являться открытой, эффективной, шаг колонн — составлять не менее шести метров. Сюда надо добавить возможность установки полноценного фальшпола, наличие качественной и презентабельной отделки помещений общего пользования, входной группы и фасада, хорошее расположение здания, отсутствие рядом объектов, которые могут оказывать негативное влияние на его имидж (например, функционирующие производства, кладбища, свалки, тюрьмы и прочее), удобный подъезд к зданию и его транспортная доступность (не более 10–15 минут ходьбы от ближайшей станции метро или наличие шаттла от метро до здания), существование подземной парковки или крытой многоуровневой наземной парковки с внутренним переходом к дому. Другие признаки офисов класса А — наличие профессиональной управляющей компании, ведущей не менее пяти офисных зданий сопоставимого уровня или обладающей достаточным опытом работы, а также не менее двух независимых провайдеров телекоммуникационных услуг. И наконец, нельзя отнести офис к названному классу, если в нем нет развитой инфраструктуры — пунктов питания, соответствующих размерам здания и числу работающих в нем сотрудников, а также не менее двух других объектов, оказывающих те или иные услуги, например банкомата, газетного киоска, химчистки, магазинов и т. п. Факультативные критерии отнесения помещения к классу А, в частности, таковы: не более чем 30-секундный максимальный период ожидания лифта, не более чем 18–20-метровая глубина этажа от окна до окна, рациональное расположение окон, обеспеченность парковочными местами в зависимости от месторасположения (внутри Садового кольца — не менее одного места на 100 кв. м арендуемой площади, между Садовым кольцом и ТТК — не менее одного места на 80 кв. м, между ТТК и десятым километром до МКАД — не менее одного места на 60 кв. м, далее — не менее одного места на 30–40 кв. м), прозрачная структура собственности и принадлежность объекта одному владельцу (здание не должно быть распродано отдельными этажами или блоками), эффективно организованная зона ресепшена. Здания класса В+ должны отвечать как минимум десяти обязательным и восьми факультативным из вышеперечисленных требований, а для категории В будет достаточным наличие шести обязательных и восьми факультативных параметров.

Производственно-складские помещения
Для классификации складских помещений сегодня в основном применяют две системы стандартов, которые разработаны компаниями Knight Frank и Swiss Realty Group. Первая предлагает распределять объекты складской недвижимости по четырем классам — А, В, С, D, причем в категориях А и В есть два подкласса (А и А+, В и В+). В соответствии со второй также выделяют четыре класса (А, В, С, D), однако здесь существует тщательная детализация, в результате чего категории выглядят следующим образом: А1, А2, В1, В2, С1, С2, D. Обе системы, по сути, базируются на одних и тех же принципах, отличаясь лишь по набору характеристик, необходимых для отнесения объекта к тому или иному подклассу.

В обеих классификациях отличительной чертой складского помещения самого высокого уровня является новизна постройки здания. Расположение, отделка и оборудование таких объектов должны отвечать следующим требованиям: близость основных транспортных артерий, возможность адаптации под любые виды товара, высокая скорость оборота и наличие гарантий сохранности грузов. Площади, относящиеся к следующему подклассу, могут быть полностью реконструированными с применением современных материалов и технологий. К таким помещениям подходят практически с той же меркой, что и к складским комплексам категорий А+ и А1, за исключением местоположения (они часто находятся в черте города, в промзонах и испытывают проблемы, связанные с транспортной доступностью). В класс В включены объекты, возведенные в доперестроечный период и поэтому не полностью соответствующие требованиям современной логистики. К классу С относят бывшие производственные помещения, автобазы и другие объекты, изначально не приспособленные под склады. Качество таких площадей зависит от того, насколько хорошо удалось их реконструировать и оснастить, хотя, разумеется, в данном случае даже при отличном ремонте далеко не все технические требования могут быть соблюдены. Класс D — это здания и сооружения, которые в принципе не созданы для складирования чего бы то ни было: гаражи, подвалы, бомбоубежища, холодные ангары, сельскохозяйственные постройки. Специфика подобных помещений делает нецелесообразной их модернизацию или реконструкцию. Они более или менее хороши лишь для содержания в них низкооборачиваемых грузов, не нуждающихся в особых условиях хранения (сырье для промышленного производства, горюче-смазочные материалы, металлические, резиновые, пластиковые изделия и т. п.).

Источник:
http://www.irn.ru/articles/9913.html