Невозвратные авансы, фальшивые покупатели и другие уловки недобросовестных риелторов

Невозвратные авансы, фальшивые покупатели и другие уловки недобросовестных риелторов

Фото © ТАСС / Лев Федосеев

Все хотят жить в хорошей квартире, желательно ещё и в хорошем районе. Но зачастую денег на то, чтобы улучшить жилищные условия, не хватает. Чтобы купить новое жилище, приходится продавать свою старую квартиру, но работа, семейные дела и отсутствие специальных навыков не позволяют посвящать всё своё время поиску покупателя, который предложит достойную цену, поэтому большинство россиян обращается за услугами к риелторам. Как не попасть в ловушки недобросовестных риелтеров, разбирался Лайф.

На сегодняшний день деятельность риелторов не регламентирована специальным законом и поэтому те, кто называют себя риелтором, осуществляют свою деятельность так, как им вздумается: кто-то действует исключительно в интересах своего доверителя, а кто-то прежде всего пытается выудить побольше денег лично для себя. Самой популярной ловушкой для продавцов квартир являются невозвратные авансы и скрытые комиссии. В среде самих риелторов существует три основных мнения насчёт того, можно ли помимо оплаты, оговорённой с заказчиком услуг, брать ещё и эти самые скрытые комиссии. Одни считают, что без невозвратного аванса или ловкой комиссии работать вообще никак нельзя; другие полагают, что комиссию брать можно, но только если для совершения сделки потребовалось приложить значительные усилия, так как возникли проблемы, о которых заранее было неизвестно; третьи уверены, что скрытая комиссия недопустима ни при каких обстоятельствах, таких меньшинство.

Ловушка 1: невозвратный аванс с продавца

Фото © ТАСС / Сергей Коньков

Понятно, что риелторы не помогают бесплатно. За свою работу они устанавливают либо процент от сделки, либо фиксированную сумму, и это нормально. Вопрос только в том, что будет написано в соглашении о сотрудничестве, за что именно продавец квартиры платит деньги риелтору. Бывает так, что агент заверяет продавца, что у него свои «клиентские базы», и сразу берёт за свою работу солидный аванс. После этого начинается шквал звонков от «потенциальных покупателей», причём нередко те, кто звонят по объявлению, спрашивают о совершенно другой квартире и утверждают, что такая площадь, этаж или цена указаны в объявлении, которое разместил риелтор. Через неделю-две звонки прекращаются — и риелтор перестаёт выходить на связь, а квартира так и не продана.

На первый взгляд такие действия бессмысленны, но на самом деле нет. Номера всех звонивших остаются в базе риелтора, и теперь он может им предлагать другие, возможно, более ликвидные объекты, а аванс он вам не вернёт, так как в договоре указано, что риелтор обязан лишь помогать продавать, а не гарантировать результат в виде продажи квартиры. Поэтому большим количеством звонков он сохраняет репутацию и получает за это деньги как за оказанную услугу.

Налог на отдых. Сколько придётся платить за вход в природные парки

Ловушка 2: комиссия с покупателя

Риелтор после подписания договора выжидает одну-две недели, сообщает, что спроса на такую квартиру сейчас нет, и приводит доводы о падении рынка, о строительстве рядом нового квартала и так далее. Как вариант решения проблемы предлагается снижение цены продажи. Через неделю — ещё снижение, через неделю — ещё. Так будет продолжаться до тех пор, пока продаваемая квартира на самом деле не станет суперликвидом — сладким и заманчивым, который можно продать за один день. Из клиентов выстраивается очередь, а риелтору в этом случае остаётся только ждать, что кто-то из желающих купить эту квартиру сам предложит ему бонус в виде скрытой комиссии, лишь бы квартира осталась за ним. Понятно, что при такой схеме риелтор, получив на руки этот «бонус», приведёт именно этого покупателя к своему нанимателю, от которого получит легальную оплату по договору. Казалось бы, что продавцу нет никакого дела до тех денег, что покупатель дополнительно заплатил риелтору, однако не стоит забывать, что схема работает, только если цена продаваемой квартиры понижается ниже рыночной, а значит, продавец теряет в деньгах.

Если продавец, выслушав риелтора, не соглашается сразу на понижение цены, то для него может быть организован спектакль. Приходят подставные покупатели и, осмотрев квартиру, сообщают, что всем довольны, кроме цены, мол, у них нет таких денег. Продавец снизить цену не соглашается, и «покупатели» с глубоким сожалением уходят. Через некоторое время появляются другие подставные покупатели, которые уже не так довольны квартирой, но, «так и быть», готовы её купить. Опять же — если будет снижена цена. Продавец уже сомневается, ведь время идёт, а продажи нет, и поэтому он снижает цену и договаривается об авансе. Вторые «покупатели» тоже исчезают, позже риелтор скажет, что они купили другую квартиру, и прямо заявит, что покупатели показали — цену надо снижать. Это и будет сделано, что приблизит риелтора к организации продажи. А продавец потеряет несколько десятков тысяч долларов.

Ловушка 3: фальшивая продажа

Иногда на осмотр квартиры приезжает «покупатель», который на деле оказывается «специалистом известного агентства недвижимости». Если у продавца ещё нет риелтора, то он сразу предлагает свои услуги, а если риелтор есть, то он под любым предлогом постарается выведать данные хозяина квартиры и встретиться с ним приватно. Этот «специалист» умело расскажет о своей компетентности и даже сразу предложит заключить с ним договор, а деньги за его работу надо будет отдать потом, когда он приведёт покупателя. И через несколько дней «специалист» действительно приходит с покупателем, который, бегло осмотрев квартиру, заявляет, что хотел бы её купить, но для того, чтобы заплатить запрошенную цену, ему понадобится ипотека. Сейчас этим никого не удивить, и продавец подписывает договор, покупатель просит копии документов для ипотеки и так далее. Между делом «специалист» предлагает оплатить его работу по договору. Так как эта сумма по сравнению с ценой продаваемой квартиры небольшая, а продавец рад, что ему удаётся продать квартиру за свою цену и без торга, он оплачивает услуги «специалиста». После чего через несколько дней покупатель заявляет, что в банке ему отказали и он покупать квартиру не будет.

Источник:
http://life.ru/p/1344292

Уловки риелторов: как «револьверные продажи» жилья маскируют под технологии

Жизнь — это движение: вместе с новым витком развития рынка меняются и принципы работы с клиентами. Сфера недвижимости стремится к прозрачности, совершенствованию качества услуг и внедрению smart-решений, позволяющих быстрее работать с информацией и упростить процессы документооборота. Модные сервисы и технологии вносят свои коррективы, и даже старые методы работы — такие как «револьверные продажи» — обретают новое лицо под маской инноваций.

Сам принцип «револьверных продаж» нельзя назвать новым — более того, по своей идее он является отголоском эпохи становления рынка, когда риелторы «пылесосили» данные о продаже квартир и тем самым собирали базу для своей работы. Собственно, это и есть ключевой момент: риелтор, хорошо знающий свой район или даже округ, занимается целенаправленным сбором данных в своей локации. Сейчас ему в этом помогают онлайн-площадки и каталоги, из которых можно почерпнуть сведения о реализуемых квартирах.

Сначала начинается обычный обзвон — частный риелтор узнает, насколько актуально выставленное объявление, давно ли оно висит в базе, сколько просит собственник за жилье и на какую вилку дисконта согласен. Остается только определить, по какой цене выставить «замануху» — несуществующую квартиру в попытке привлечь внимание покупателя. Зачастую это личное жилье риелтора, которое указывается в объявлении с заниженной стоимостью, а после того, как начались звонки, клиента стараются переориентировать на другие предложение в том же районе. Более того, если одни риелторы работают сами по себе, будучи частными маклерами, то другие, объединяясь в некую команду, создают некое подобие платформы и умной альтернативы для клиента. Однако по факту за «роботом» и технологическими сервисами стоит группа людей, которая занимается «мифическим» подбором квартир и берет за это повышенную комиссию. Дополнительный посредник начинает «выжимать» тех риелторов, которые уже работают с участниками сделки.

Сама схема состоит в следующем: как только клиент заинтересовался «заманухой» и контакт с потенциальным покупателем установлен, начинаются просмотры других вариантов квартир, сопоставимых по площади и локации. Как правило, риелтор демонстрирует очень хорошее знание района, чем и подкупает. Он может рассказать, чем знаменита школа по соседству, куда пойти гулять в выходные и где можно купить самые свежие фермерские продукты. Такой человек — кладезь знаний: о чем не спроси, он все знает. Поэтому неподготовленный человек может не заметить умысла и находиться в плену очарования. На самом деле во время показа всячески умалчивается вопрос цены, поскольку вокруг нее будут разворачиваться дальнейшие действия.

Риелтор будет называть разную стоимость для участников сделки. Он будет давить на продавцов, стараясь максимально снизить ценовую планку, но сделает это вовсе не в интересах другой стороны. Покупатель, наоборот, заплатит больше, чем есть на самом деле: так как у риелтора найдутся для этого все аргументы. Иными словами, если квартира стоит 10 млн рублей, то продавца будут убеждать реализовать её, допустим, за 9,8 млн рублей, а покупателя совершить приобретение за 10,2 млн рублей, а разницу между этими суммами посредник положит себе в карман.

Конечно, ближе к сделке клиентам становится очевидной разница в суммах, однако мастерство риелтора заключается в том, чтобы замаскировать свою комиссию под «интересы продавца». В ход идут самые разные аргументы. Например, что собственники жилья конфликтуют собой, и какую-то часть суммы нужно заложить отдельно, чтобы сделка не сорвалась. Еще одно обоснование — необходимость гасить долг за коммунальные услуги.

Все эти доводы похожи на правду, поэтому за фасадом убедительных фраз очень сложно увидеть реальную ситуацию.

Клиент верит в то, что эти действия совершают в его интересах, а риелтор получает свои деньги, уводя их под расписку. Кроме того, такие посредники стараются сделать все, чтобы участники сделки ушли от своих агентов и доверили решение квартирного вопроса одному человеку. Таким образом, вся схема «замыкается» на одном «специалисте», а люди, которые могут разгадать умысел, исключаются из поля зрения покупателя и продавца.

Читайте также  Льготы на сапсан (привилегии) 2020 - для пенсионеров, инвалидов, школьников, студентов, проезд, в день рождения

Вместе с этим можно констатировать, что не каждый клиент попадает на удочку таких посредников. Почувствовав неладное, люди отказываются от такой помощи и обращаются в крупные агентства, чтобы минимизировать свои риски и получить услугу «под ключ». Также есть и фактор экономии. Размер комиссии в таких случаях в два раза выше, чем обычно.

Если речь идет о простой продаже квартиры, то средний заработок классического риелтора, работающего в крупном и зарекомендовавшем себя агентстве недвижимости, составляет 100 000 — 200 000 рублей для квартир недорогого сегмента, для объектов бизнес-класса и выше — 2-3% от стоимости сделки. Однако комиссия в денежном эквиваленте зачастую оказывается выше средних цен. Просто ее настоящий размер «скрыт» от участников сделки.

Завышенное «вознаграждение», связанное с разницей в стоимости для продавца и покупателя, в то же время не делает данный способ привлекательной бизнес-схемой для риелторского бизнеса, и не только с морально-этической точки зрения. Нужно очень сильно исхитриться, чтобы убедить участников сделки в абсолютной надежности сделки и нарисовать красивую картинку. По факту работа такого посредника превращается в «театр одного актера», который сначала должен проработать огромное количество квартир, потом зацепиться за потенциального покупателя, а далее втереться в доверие настолько, что человек не увидит «схемы» за розовой пеленой.

Пусть даже сайты и пестрят фразами про «большую базу данных», «собственный движок», «магию технологий», «алгоритмы обработки» и «искусственный интеллект», такие продажи очень трудоемки в «обработке» клиента и внушении истины в последней инстанции. Большая комиссия нивелируется сложностью процесса, муками совести и необходимостью приложить все свои навыки красноречия, чтобы добиться результата. Продавцы и покупатели не настолько глупы, чтобы их можно было ввести в заблуждение с помощью нескольких нехитрых манипуляций. Пока одни риелторы начинают пробовать различные схемы, то другие, насытившись экспериментами, возвращаются к классической форме работы с учетом реальных новшеств рынка, а не придуманных сервисов для клиента.

Источник:
http://www.forbes.ru/biznes/364129-ulovki-rieltorov-kak-revolvernye-prodazhi-zhilya-maskiruyut-pod-tehnologii

Уловки риелторов: как «револьверные продажи» жилья маскируют под технологии

Жизнь — это движение: вместе с новым витком развития рынка меняются и принципы работы с клиентами. Сфера недвижимости стремится к прозрачности, совершенствованию качества услуг и внедрению smart-решений, позволяющих быстрее работать с информацией и упростить процессы документооборота. Модные сервисы и технологии вносят свои коррективы, и даже старые методы работы — такие как «револьверные продажи» — обретают новое лицо под маской инноваций.

Сам принцип «револьверных продаж» нельзя назвать новым — более того, по своей идее он является отголоском эпохи становления рынка, когда риелторы «пылесосили» данные о продаже квартир и тем самым собирали базу для своей работы. Собственно, это и есть ключевой момент: риелтор, хорошо знающий свой район или даже округ, занимается целенаправленным сбором данных в своей локации. Сейчас ему в этом помогают онлайн-площадки и каталоги, из которых можно почерпнуть сведения о реализуемых квартирах.

Сначала начинается обычный обзвон — частный риелтор узнает, насколько актуально выставленное объявление, давно ли оно висит в базе, сколько просит собственник за жилье и на какую вилку дисконта согласен. Остается только определить, по какой цене выставить «замануху» — несуществующую квартиру в попытке привлечь внимание покупателя. Зачастую это личное жилье риелтора, которое указывается в объявлении с заниженной стоимостью, а после того, как начались звонки, клиента стараются переориентировать на другие предложение в том же районе. Более того, если одни риелторы работают сами по себе, будучи частными маклерами, то другие, объединяясь в некую команду, создают некое подобие платформы и умной альтернативы для клиента. Однако по факту за «роботом» и технологическими сервисами стоит группа людей, которая занимается «мифическим» подбором квартир и берет за это повышенную комиссию. Дополнительный посредник начинает «выжимать» тех риелторов, которые уже работают с участниками сделки.

Сама схема состоит в следующем: как только клиент заинтересовался «заманухой» и контакт с потенциальным покупателем установлен, начинаются просмотры других вариантов квартир, сопоставимых по площади и локации. Как правило, риелтор демонстрирует очень хорошее знание района, чем и подкупает. Он может рассказать, чем знаменита школа по соседству, куда пойти гулять в выходные и где можно купить самые свежие фермерские продукты. Такой человек — кладезь знаний: о чем не спроси, он все знает. Поэтому неподготовленный человек может не заметить умысла и находиться в плену очарования. На самом деле во время показа всячески умалчивается вопрос цены, поскольку вокруг нее будут разворачиваться дальнейшие действия.

Риелтор будет называть разную стоимость для участников сделки. Он будет давить на продавцов, стараясь максимально снизить ценовую планку, но сделает это вовсе не в интересах другой стороны. Покупатель, наоборот, заплатит больше, чем есть на самом деле: так как у риелтора найдутся для этого все аргументы. Иными словами, если квартира стоит 10 млн рублей, то продавца будут убеждать реализовать её, допустим, за 9,8 млн рублей, а покупателя совершить приобретение за 10,2 млн рублей, а разницу между этими суммами посредник положит себе в карман.

Конечно, ближе к сделке клиентам становится очевидной разница в суммах, однако мастерство риелтора заключается в том, чтобы замаскировать свою комиссию под «интересы продавца». В ход идут самые разные аргументы. Например, что собственники жилья конфликтуют собой, и какую-то часть суммы нужно заложить отдельно, чтобы сделка не сорвалась. Еще одно обоснование — необходимость гасить долг за коммунальные услуги.

Все эти доводы похожи на правду, поэтому за фасадом убедительных фраз очень сложно увидеть реальную ситуацию.

Клиент верит в то, что эти действия совершают в его интересах, а риелтор получает свои деньги, уводя их под расписку. Кроме того, такие посредники стараются сделать все, чтобы участники сделки ушли от своих агентов и доверили решение квартирного вопроса одному человеку. Таким образом, вся схема «замыкается» на одном «специалисте», а люди, которые могут разгадать умысел, исключаются из поля зрения покупателя и продавца.

Вместе с этим можно констатировать, что не каждый клиент попадает на удочку таких посредников. Почувствовав неладное, люди отказываются от такой помощи и обращаются в крупные агентства, чтобы минимизировать свои риски и получить услугу «под ключ». Также есть и фактор экономии. Размер комиссии в таких случаях в два раза выше, чем обычно.

Если речь идет о простой продаже квартиры, то средний заработок классического риелтора, работающего в крупном и зарекомендовавшем себя агентстве недвижимости, составляет 100 000 — 200 000 рублей для квартир недорогого сегмента, для объектов бизнес-класса и выше — 2-3% от стоимости сделки. Однако комиссия в денежном эквиваленте зачастую оказывается выше средних цен. Просто ее настоящий размер «скрыт» от участников сделки.

Завышенное «вознаграждение», связанное с разницей в стоимости для продавца и покупателя, в то же время не делает данный способ привлекательной бизнес-схемой для риелторского бизнеса, и не только с морально-этической точки зрения. Нужно очень сильно исхитриться, чтобы убедить участников сделки в абсолютной надежности сделки и нарисовать красивую картинку. По факту работа такого посредника превращается в «театр одного актера», который сначала должен проработать огромное количество квартир, потом зацепиться за потенциального покупателя, а далее втереться в доверие настолько, что человек не увидит «схемы» за розовой пеленой.

Пусть даже сайты и пестрят фразами про «большую базу данных», «собственный движок», «магию технологий», «алгоритмы обработки» и «искусственный интеллект», такие продажи очень трудоемки в «обработке» клиента и внушении истины в последней инстанции. Большая комиссия нивелируется сложностью процесса, муками совести и необходимостью приложить все свои навыки красноречия, чтобы добиться результата. Продавцы и покупатели не настолько глупы, чтобы их можно было ввести в заблуждение с помощью нескольких нехитрых манипуляций. Пока одни риелторы начинают пробовать различные схемы, то другие, насытившись экспериментами, возвращаются к классической форме работы с учетом реальных новшеств рынка, а не придуманных сервисов для клиента.

Источник:
http://www.forbes.ru/biznes/364129-ulovki-rieltorov-kak-revolvernye-prodazhi-zhilya-maskiruyut-pod-tehnologii

Как обмануть продавца квартиры

Как обмануть продавца квартиры

Кажется, что продавцу квартиры почти ничего не угрожает: как правило, обманывают покупателей недвижимости. К сожалению, это не так — продавец может потерять как квартиру, так и деньги. Сегодня рассказываем, как надурить наивного собственника.

Оштрафовать за срыв сделки

Сделки не заключаются сразу: зачастую договор купли-продажи подписывают спустя несколько месяцев после первой встречи продавца и покупателя. Затянутые сроки — это риск: если в последний момент кто-то из участников решит отказаться от сделки — вторая сторона понесет убытки. Чтобы обезопасить себя от потери денег и времени, продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи или договор задатка. С его помощью можно «застолбить» понравившийся объект или готовых к сделке покупателей.

По условиям договора покупатель передает продавцу деньги. Это — задаток. Если покупатель откажется от сделки, его не вернут: он останется у собственника в качестве компенсации ущерба. Если же сделка сорвется по вине продавца — покупатель может потребовать вернуть сумму в двойном размере.

Договор задатка призван обезопасить стороны, но иногда его используют мошенники. Схема выглядит так: недобросовестный покупатель составляет договор и включает в него какое-то трудновыполнимое условие — например, за один день выписать всю семью включая несовершеннолетних детей. Если продавец не может решить этот вопрос, покупатель вправе заявить, что не соблюдены существенные условия договора. Сделка срывается, причем по вине продавца квартиры. Значит, он должен вернуть полученный задаток в двойном размере. Сумма может оказаться весьма значительной – размер задатка никак не ограничен законом. Покупатель может передать как 10%, так и 50% от стоимости объекта.

Продать дороже, чем договорились

Продавцы всё чаще обращаются в агентства недвижимости. Это удобно: не нужно мониторить рынок, размещать рекламу, проводить просмотры, разбираться с документами и проверять каждую строчку в договоре. Если продавец занят и не может выкроить время— он может оформить доверенность на кого-то из сотрудников агентства. Правда, в таком случае к выбору риэлтора нужно подойти с особой осторожностью.

Читайте также  Вернуть пуховик качественный и бракованный в магазин - инструкция в 2020 году

Недобросовестный агент может обмануть: пожаловаться на якобы низкий спрос и попросить сбить цену, даже если покупатель уже найден. Риэлтор выйдет на сделку, продаст квартиру подороже и оставит себе разницу между реальной стоимостью и ценой, которую вы обсудили накануне. Продавец же заплатит комиссию в двойном размере.

Подсунуть фальшивые деньги

Расчет наличными деньгами встречается очень редко: в основном люди используют ячейки и аккредитивные счета. Тем не менее, этот способ до сих пор существует.

Будьте бдительны, если получаете деньги из рук в руки. Во-первых, есть риск получить «куклу» — это когда покупатель сначала показывает и дает пересчитать настоящие деньги, а потом незаметно подсовывает стопку резаной бумаги, для достоверности прикрытую парочкой купюр. Во-вторых, есть риск получить не всю сумму: оригинальной может оказаться только часть купюр. Остальные будут фальшивыми.

Лучше не рискуйте. Если отважились взять оплату наличными — пересчитайте деньги на специальной машинке в любом российском банке.

Подождать, пока закончится срок аренды ячейки

Банковская ячейка — самый удобный и распространенный способ расчета. Это относительно безопасно: продавец и покупатель приходят в банк, пересчитывают деньги под присмотром сотрудников, запечатывают их в пакет и кладут в заранее арендованную ячейку. Открыть ячейку можно только после регистрации договора купли-продажи.

К сожалению, мошенники могут надурить даже банковских сотрудников. В договоре аренды ячейки они прописывают сроки доступа: по истечении этого времени продавец не сможет забрать деньги. При подаче договора в Росреестр недобросовестный покупатель «случайно» допускает ошибку и затягивает процесс регистрации договора — так мошенники ждут, пока срок доступа к деньгам истечет. В результате покупатель остается с квартирой и деньгами, а продавец — ни с чем.

Поймать на жадности

Если объект недвижимости стоит меньше миллиона рублей, прибыль с его продажи не облагается никаким налогом. Чтобы сэкономить, ушлые продавцы прописывают в договоре стоимость, которая укладывается в налогооблагаемый минимум. Зачастую они становятся жертвами своей же жадности: покупатель платит ровно столько, сколько написано в документе, и спокойно регистрирует договор. Наказать мошенника практически невозможно: формально он не нарушает закон.

Попросить заранее закрыть долг

Некоторые продавцы идут навстречу покупателям, у которых не хватает денег — и предоставляют рассрочку платежа. К сожалению, не все заемщики честные и добросовестные люди.

Чтобы не платить, мошенники всеми правдами пытаются уговорить продавца сообщить Росреестру о том, что расчет произведен полностью. Даже если на самом деле долг ничуть не уменьшился. Обманщик всегда найдет, чем обосновать свою просьбу: хочет сделать перепланировку, перевести квартиру в нежилой фонд или объединить с соседней квартирой — что угодно, для чего нужно снять обременение.

Чтобы доказать чистоту намерений, мошенник может оформить доверенность на распоряжение своим имуществом, заключить договор займа или написать расписку.

Не верьте. Отозвать доверенность можно в тот же день. Залоговое имущество легко переоформить на другого человека. В результате взыскать долг будет очень трудно — так что вместо того, чтобы идти навстречу, предложите покупателю взять кредит в банке.

Как не попасться на уловки

Прежде всего — тщательно вычитывать все документы, просчитывать последствия и риски, уточнять условия договоров, которые кажутся вам подозрительными. Если покупатель начинает юлить, отказывается менять невыгодные для вас условия и торопит с принятием решения — откажитесь от такой сделки. Потерять покупателя не так страшно, как потерять несколько миллионов рублей.

Если вы плохо разбираетесь в законах — наймите юриста, который поможет оформить договор так, чтобы вас не обманули. Или обратитесь в агентство недвижимости. Так вы получите помощь сразу всех нужных специалистов: юристов, оценщиков, ипотечных брокеров. Деятельность риэлторских компаний не лицензируется, так что выбирайте большое агентство с сильным юридическим отделом. Желательно, чтобы компании было больше пяти лет.

Источник:
http://j.etagi.com/stati/instrukcii/kak-obmanut-prodavca-kvartiry/

Уловки и хитрости риэлторов, а также как найти риэлтора.

В каждом городе можно найти фирмы или отдельных людей, которые живут только за счет операций с недвижимостью. Конкуренция огромная.

Если не предпринимать каких-либо уловок, не манипулировать клиентами, то можно остаться без хлеба.

Так как услуги риэлтора при покупке квартиры стоят не дешево, то будет полезно знать какие уловки используют риелторы в своей работе.

Уловки и хитрости риэлторов при покупке / продаже квартиры

Эксклюзивный договор с агентством недвижимости

Вам предлагают продать / подобрать квартиру, при этом с другими агентствами вы работать не должны – это прописывается в договоре. Скорее всего попросят внести предоплату. Результат для тех кто покупает квартиру, первую неделю – две вам будут постоянно звонить, предлагать какие-либо варианты. Но, чем дольше вы будите думать, тем меньше будет предложений от риэлторов. Так или иначе, но Вы начнете сами искать квартиры. Вернуть деньги назад не получится. Результат для тех кто покупает квартиру, сначала будет много показов, но чем дольше квартиру не будут покупать, тем их станет меньше. Ждать бесконечно продавец не сможет и либо расторгнет договор, а это потеря денег и времени (если была предоплата за услуги), либо придется снижать цену.

Объявления

Нашли объявление о продаже квартиры (как и где искать квартиру читайте здесь), вроде бы все устраивает. Звоним. Оказывается что такого варианта уже давно нет или цена выросла, но риелтор может подыскать что-нибудь другое. Скорее всего квартиры как в объявлении и не было. Самое не приятное в данном случае, что таких объявлений очень много. Найти и купить квартиру без риэлтора очень сложно, но можно.

Другая квартира

Позвонили по объявлению, вроде бы вариант устраивает. Поехали смотреть. Если нужна была 2-ка с раздельными комнатами, с окнами на юг, то на месте может оказаться совершенно другой вариант. Северная сторона, студия, не тот этаж и т.д. Расчет на то, что клиент посмотрит квартиру и может быть она понравится. Или другой пример, квартира оказалась с перепланировкой, а это уже лишние трудности при оформлении и не факт что банк одобрит. Таким образом могут обеспечиваться просмотры квартир которые продаются по эксклюзивному договору (см. выше пункт №1).

Приехали, посмотрели квартиру, вроде бы не плохой вариант, но торопиться не хочется. Риелтору же интереснее оформить сделку как можно быстрее, поэтому начинается: квартиру смотрели другие люди, после вас еще будут смотреть, квартира быстро уйдет, других таких вариантов не найти. Могут при показе вдруг появиться второй покупатель, реальный или подставной. В большинстве случаев это манипуляция, сразу после просмотра принимать решение не стоит. Чтобы “остыть”, отложите все на завтра, а с утра проанализировать так ли хорош данный вариант.

Не вся информация

При продаже квартиры могут всплыть различные нюансы. К примеру, квартира в собственности менее 3 лет и продавец может захотеть чтобы стоимость занизили или компенсировали потери (при продаже квартиры, которая была в собственности менее 3-х лет платятся налоги). Другой пример, в процессе оформления может выясниться что на квартиру претендуют еще несколько лиц. Хорошо если это произойдет до покупки, а иначе сделку могут признать недействительной. Защититься можно с помощью титульного страхования.

Эффект контраста

Одна и та же квартира может произвести разное впечатление. Очень много факторов способны повлиять на мнение человека. К примеру, смотрели квартиру вечером, вроде бы все хорошо, но при осмотре днем выяснилось что ближайшие дома загораживают свет. Пример второй, предлагают посмотреть несколько вариантов, первый может оказать отвратительным, а второй на этом фоне будет уже не так и плох. На самом же деле, вторая квартира также может оказаться также не лучшим вариантом. Пример третий, могут показать две похожие квартиры, но первая будет продаваться заведомо дороже. Теперь, если вторая квартира будет стоить на 50-100 тысяч рублей дешевле, то это покажется хорошим вариантом.

Читайте договор

При подписание договора с агентством недвижимости, и предварительный договор с продавцом, важно внимательно все прочитать и не бояться требовать внесения изменений. Если отказываются что-либо менять, то это повод насторожиться. Лучше отказаться от варианта квартиры, чем потерять деньги.

Завышенная цена

Покупатель будет торговаться, поэтому цена указывается выше желаемой. В случае чего всегда можно скинуть, а если купят за выставленную стоимость,то еще лучше. Поэтому нужно торговаться и еще раз торговаться. Это настоящее искусство. Хотите почувствовать себя увереннее, сходите перед осмотром квартиры на рынок и попрактикуйтесь. Очень помогает.

Дополняйте в комментариях с какими уловками и хитростями риэлторов приходилось сталкиваться.

Как найти хорошего риэлтора?

На что стоит обратить внимание, о чем спросить:

  • Риэлтор должен создавать положительное впечатление своим профессионализмом и уверенностью. Если перед вами человек, который что-то вяло бормочет, не может ответить четко на поставленный вопрос, то стоит задуматься.
  • Опыт работы и наличие рекомендаций. От того как сработает риэлтор, а в дальнейшем и агентство недвижимости, зависит где Вы будите жить в дальнейшем, сколько придется заплатить за это, да и безопасность покупки.
  • Лучше работать с агентством недвижимости которое не один год на рынке. Иначе, есть вероятность, что в один прекрасный день может риелтор может заболеть или просто пропасть. А ведь у него могут быть ваши деньги или документы.
  • Сколько квартир в настоящее он продает / ищет? Чем больше, тем меньше он сможет уделить вам времени.
  • Видел ли он предлагаемый вариант? Зачастую риэлтор осматривает квартиру первый раз вместе с покупателем, а это трата времени клиента, т.к. актуальную информацию получить можно только осмотрев квартиру.
  • Берется ли оплата с продавца / покупателя? Тут должны быть либо интересы покупателя, либо интересы продавца.
  • Есть ли в агентстве юрист? Распечатать типовой договор может каждый, но грамотно составить с учетом законодательства и конкретно продаваемой квартиры – дело специалиста.
  • Какие есть нюансы при продаже / покупке? Пример, сделка сорвалась так как продавец не захотел ждать оформления долго, а риэлтор не знал что оформление при ипотеке проходит быстрее.
Читайте также  Возврат товара на Озон (Ozon): порядок и условия

Еще ряд полезных статей для тех кто только планирует купить квартиру.

На этом мой опыт заканчивается. Дополнить данную заметку, поделиться своим опытом, можно в комментариях ниже.

Источник:
http://moi-ipodom.ru/ulovki-xitrosti-rieltorov.html

Как нам продают квартиры? Уловки, приемы и популярные фразы агентов по недвижимости

Многие считают, что при покупке недвижимости с участием риелтора они застрахуют себя от рисков. Зачастую это действительно так. Но не стоит забывать и о том, что риелтор, в первую очередь, работает с целью получения прибыли.

Что нужно знать, если Вы впервые решились приобрести недвижимость и как избежать уловок недобросовестного риелтора?

Уловки риелторов

Рассмотрим особенности общения риелтора с клиентом.

Показ объекта осуществляется в определенных условиях, чтобы скрыть недостатки и выделить достоинства:

При осмотре в темное время суток можно не заметить, что вблизи дома находится не парк, а, например, кладбище или вид из окон спальни будет на гаражи

Если в квартире плохое освещение, будут наименее заметны протечки на потолке, вздутые обои, сколы и трещины на плитке

Если риелтору нужно скрыть, что под окнами квартиры находится автобусная остановка или загруженный шумный проспект, осмотр будет проходить, когда не ходит общественный транспорт

Риелтор задает много вопросов. Его цель — максимально изучить клиента. Личные сведения риелтор может использовать в своих целях. Например, выяснив, что клиент любит собак, риелтор «случайно» берет с собой на просмотр квартиры домашнего питомца, этим дополнительно расположив к себе.

Большой простор для фантазии риелтора предоставляют параметры, которые не поддаются точному измерению. При описании объекта клиент зачастую слышит следующие фразы:

«Великолепный вид из окна»

«Прекрасное состояние», — не означает ровным счетом ничего

«Квартира уютная и обжитая» (это, например, о квартире с ремонтом советских времен)

«20 минут на машине», риелтор вряд ли уточнит, что указанные минуты достигаются только в ночное время без пробок

Фраза «удобная и оригинальная планировка» зачастую скрывает тесную квартиру с небольшой кухней

«Общественный транспорт в шаговой доступности» может означать автобусную остановку прямо под окнами

Риелторы часто создают искусственный ажиотаж вокруг продаваемого объекта. Популярная фраза «На эту квартиру (таунхаус, комнату, земельный участок) есть еще три потенциальных клиента. Один из них завтра готов внести залог». Так подталкивают к заключению договора, создавая некое психологическое давление. О наличии квартир в новостройке (строящемся доме) знает только застройщик, риелтор здесь может использовать тот же прием: «Осталось только 2 свободные квартиры». Покупатель думает, что приобретает объект по оптимальной цене, т.к. остальные квартиры уже раскуплены.

«Парковочное место в подарок» покупатель получает, как правило, переплатив за жилье. Различные акции и специальные предложения продавцы обычно закладывают в стоимость объекта.

Манипуляции с ценой объекта. «Квартира предлагается на особых условиях» — так риелтор озвучивает цену на квартиру, которую необходимо продать быстрее. Риелтор делает акцент именно на этом объекте, дав минимум выбора клиенту. Цена на такой объект, скорее всего, завышена.

В стоимость жилья включают нежилую площадь. Например, приобретая таунхаус с терассой, Вы можете переплатить за бесполезные квадратные метры, которые входят в объект, но, тем не менее, не являются жилыми и отапливаемыми.

Объект-«призрак». Подобрав вариант по идеальным параметрам (это должно насторожить), риелтор приглашает клиента на встречу. Цель — заманить в офис и заключить договор на агентские услуги, расторгнуть который будет непросто, а заплатить Вы будете обязаны. Не исключено, что «идеальный вариант» тут же передумают продавать или «перехватят» другие покупатели.

Завышенные комиссионные часто оправдываются следующей фразой: «Вы хотите дешево или хотите хорошо?».

Риелтор никогда не отказывает. Слово «нет» на просьбы и вопросы звучит редко. Вместо этого можно услышать: «Об этом мы поговорим в другой раз», «Это ведь ничего не даст», «Посмотрим, как будут развиваться события, может быть позже», «Мое руководство не одобрит мои действия» и т.д.

Некоторые уловки риелторов можно распознать на первоначальной стадии поиска недвижимости — просмотре рекламы.

Приемы, используемые агентами при рекламе объектов недвижимости

Стратегия рекламы разрабатывается в зависимости от объекта, риелтор ориентируется на целевую аудиторию. Однокомнатная квартира и коттедж за городом будут востребованы разными покупателями, в зависимости от этого и создается реклама того или иного объекта.

В первую очередь, риелтор продумывает заголовок. Считается, что удачный заголовок — это 80% успеха рекламы, а значит, здесь агенты более всего лукавят и приукрашивают.

Примеры:

Если квартира абсолютно «голая», т.е. требуется масса вложений, риелтор использует это как плюс: «Проявите свой талант дизайнера в квартире с чистого листа!»

Реклама коттеджа вдали от города может быть такой: «Прoстoрный дом вдали от городской суеты!» или так — «Прочь от ужаса городской жизни».

Важный момент в рекламе недвижимости — фотографии объекта. Разумеется, они сделаны в наиболее удачных ракурсах, скрывают недостатки и представляют объект в выгодном свете. Будьте внимательны к фотографиям, сделанным в темное время суток, либо с засвеченными окнами. Возможно, Вас пытаются ввести в заблуждение и показывают фотографии абсолютно иного объекта.

Завершающие фразы в рекламе, как правило, подталкивают к принятию решения.

Примеры:

«Завершите поиск жилья до того, как начнутся занятия в школе»

«Этот дом действительно стоит дороже»

«Какая возможность решить свои проблемы уже сегодня!»

«С таким предложением можно отложить все дела!»

Стоит ли обращаться к риелтору при покупке недвижимости в строящемся доме?

Оправданно обратиться к риелтору в случае, если необходимо купить стройку, продав имеющееся жилье или оформив ипотеку. Агентство будет выполнять для клиента несколько функций: подбирать варианты разных застройщиков, сравнивать цены, условия и объекты.

В данном случае цена объекта будет одинакова, как правило, застройщики оплачивают комиссионные риелтору самостоятельно.

Важно помнить, что договор на продажу возводимого жилья может подписать только застройщик.

Риелторы и здесь пользуются некоторыми уловками. Не стоит верить, если риелтор гарантирует чистоту сделки и сдачу объекта в срок. Реально оценить финансовое состояние строительной компании и риск банкротства не в силах ни одно агентство недвижимости.

Эксперты из числа риелторов заявляют, что покупка строящегося жилья через агента обладает массой преимуществ, среди которых выделяют:

полноту сведений об объектах всех застройщиков;

в отличие от застройщика, который заинтересован продать все квартиры, агент, дорожа своей репутацией, предлагает только самые выгодные варианты;

цель риелтора — довольный клиент, а не продажа конкретного объекта;

комплексное обслуживание, полное сопровождение на всех этапах сделки.

Как не дать себя обмануть при работе с риелтором и что покупатель в силах проверить самостоятельно?

Чтобы не попасться на вышеописанные уловки и не потерять деньги, проведите собственное расследование

При покупке недвижимости на вторичном рынке необходимо:

Проверить правоустанавливающие документы на квартиру — свидетельство о праве собственности, договор (купли-продажи, мены, дарения т.д.).

Проверить документы собственника. Убедиться в подлинности паспорта гражданина РФ можно на сайте ГУ по вопросам миграции МВД России, либо в паспортном столе. Обратите внимание и на дееспособность лица. В случае приобретения жилья у недееспособного лица, сделка впоследствии может быть признана недействительной, разбираться придется уже в суде. Если от имени собственника действует представитель, требуйте доверенность, заверенную нотариусом, и проверяйте полномочия лица исходя из этого документа.

Проверить всю историю квартиры и установить лиц когда-либо в ней прописанных, можно, заказав справку из домовой книги. Внимание — на несовершеннолетних и недееспособных лиц, т.к. эти лица не могут быть выписаны «вникуда», а значит, будут иметь право проживания в квартире. Если права несовершеннолетних будут нарушены, сделку также признают недействительной.

Выписка из ЕГРП предоставит сведения о правообладателе, характеристике объекта, обременениях и правопритязаниях (например, квартира может находиться в залоге у банка). Получить выписку можно в Росреестре или МФЦ. Для этого нужен только паспорт заявителя и оплата госпошлины 200 руб. На сайте Росреестра можно заказать выписку онлайн.

При покупке строящегося жилья или недвижимости в новостройке:

Проверить юридическое состояние застройщика (находится ли в стадии ликвидации или банкротства) поможет выписка из ЕГРЮЛ, заказать которую можно на сайте nalog.ru.

Выясните, состоит ли застройщик в саморегулируемой организации, застрахованы ли риски при использовании средств граждан на условиях долевого участия в строительстве, отчисляет ли застройщик средства в компенсационный фонд. Согласно поправкам к 214 ФЗ можно проверить компанию по Единому реестру застройщиков, так можно убедиться, что застройщик соответствует всем требованиям закона. Все это будет гарантией возмещения убытков в случае банкротства.

Сведения интернет-ресурсов дадут представление о репутации застройщика, сколько лет на рынке недвижимости, были ли переносы в сроках сдачи.

Важно обратить внимание на документы, которые застройщик предоставляет по требованию покупателя, либо размещает на официальном сайте: проектная декларация на объект, разрешение на строительство, документы на земельный участок под строящимся домом, аудиторское заключение за последний год осуществления деятельности, форма ДДУ.

Большим плюсом при покупке квартиры в стройке является заключение ДДУ. Если застройщик предлагает заключить именно договор долевого участия, можно быть уверенным в том, что: квартира продана один раз, у застройщика имеется вся разрешительная документация на строительство объекта, в случае банкротства застройщика Ваши требования обеспечены залогом.

Источник:
http://www.novostroy.ru/articles/choose/kak-nam-prodayut-kvartiry-ulovki-priemy-i-populyarnye-frazy-agentov-po-nedvizhimosti/